Valoración expropiación

Alto

Novel
Supuesto:
Caso 1.- Se trata de determinar el valor posible de un suelo urbanizable industrial para un promotor particular. Método residual. En el proceso de valoración se deducen los gastos generales de promoción que ocasiona la operación. Al final sale el valor.
Caso 2. Se trata de determinar el valor posible de un suelo urbanizable industrial expropiado. Método residual. En el proceso de valoracion se deducen los gastos generales. Al final sale el valor.
PREGUNTA
Los gastos generales de la promoción, ¿son los mismos en el caso del promotor particular que en la Administración?
Si la respuesta es afirmativa, se están trasladando al expropiado gastos que ya están cubiertos en el caso de la Administración por su propia forma de existencia (locales, salarios, etc.) El fin social de la expropiación lo acaba sufriendo en parte el expropiado.
 

antoni0

Platino
Se expropia un terreno para ampliación de calle en un pequeño municipio. las obras las realiza el Ayuntamiento con sus propias brigadas.
Siguiendo tu razonamiento hay que deducir los gastos de mano de obra?

Por supuesto que sí. En mi opinión hay que deducir todos los gastos, independientemente de si existe desembolso o no.

Es el mismo problema que se plantea en el pago del ICIO en una pequeña autopromoción. La mano de obra la pone el dueño. Está sujeta a ICIO?.
Pues claro, no va a pagar menos un ciudadano que otro por el mismo impuesto.
 

Alto

Novel
Claro que hay que deducir los gastos desembolsados o no, pero la duda es si hay que incluir un beneficio al total de la operacion como si se tratase de una empresa privada.
Tengo valoraciones de SEPES en los que los gastos propios los cifraba en un 28,2% del valor en venta
 

antoni0

Platino
Has dicho gastos de promoción, no beneficio del promotor.
En mi opinión la respuesta es la misma. Si hay que deducir.
 

Alto

Novel
En mi opinion en el calculo del valor del suelo en una expropiacion los gastos y los beneficios o parte de los mismos, deberian de ser inferiores que los que supondria una valoracion para una entidad privada.
 

antoni0

Platino
Si los gastos y beneficios son inferiores que en una tasación de mercado, la consecuencia es que el precio a pagar es más alto. Porqué razón la Admiistración ha de pagar más que si comprara en mercado libre?. Ya paga un 5% porque la venta es forzada.
 

Alto

Novel
Si los gastos y beneficios son inferiores que en una tasación de mercado, la consecuencia es que el precio a pagar es más alto. Porqué razón la Admiistración ha de pagar más que si comprara en mercado libre?. Ya paga un 5% porque la venta es forzada.
Efectivamente, la consecuencia es esa. Por una parte el 5% es un premio de afeccion, tiene un concepto distinto a que la venta sea forzada. Por otra parte, se supone que una vez realizada la declaracion de interes social de la expropiacion no tiene sentido que el expropiante realice el mismo negocio empresarial que un particular, sus beneficios ( si es que los tiene que haber) deben de ser inferiores a los de libre mercado por la propia esencia de la expropiacion.
 

Rufo

Novel
Normalmente la administración no expropia para sustituir a alguien en un negocio empresarial, sino para hacer infraestructuras de todo tipo. Únicamente se daría en supuestos puntuales de actuaciones urbanísticas con expropiación por el Ayuntamiento como sistema de actuación; en este caso, y siguiendo tu argumento, lo justo no sería pagar más al propietario del suelo (que no ha hecho NADA), sino que vendieran más barato el producto construido final.
 

Alto

Novel
(que no ha hecho NADA),
No ha hecho nada, pero es titular de un derecho
Claro que la consecuencia deberia de ser que se vendiera ese bien expropiado y gestionado mas barato pero esto no es asi generalmente
 

antoni0

Platino
El espíritu del premio de afección es compensar la venta forzada.
La normativa es la que es, y valora el derecho que tiene un sujeto de una determinada manera, no cómo al sujeto le gustaría que se lo valorase.
 

Alto

Novel
El premio de afeccion trata de "premiar" el cariño o la afeccion efectivamente , que se tiene por el bien. Curiosamente premian en un 5% que será inferior al 7% que tendra que abonar el expropiado si se quiere comprar un bien igual.
 

Rufo

Novel
Alto: tú dices que "No ha hecho nada, pero es titular de un derecho".

Yo lo veo más como "Es titular de un derecho, pero no ha hecho nada". Es decir, no veo la fuerza ni legal ni moral para que tenga que pagarse más que un supuesto de venta entre particulares.
Parafraseando aquello de "la tierra para el que la trabaja", diría que "la plusvalía para el que se la curra" (el que gestiona, equidistibuye y urbaniza).
 
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