Valoración por expropiación

Don_Max

Novel
Hola:

Me encargaron un informe de una valoración por parte del propietario, que se va a utilizar en un expediente de expropiación. El informe del Ayto es del año 2001. Por lo tanto no estoy seguro que ley tengo que aplicar. No me parece lógico aplicar una ley posterior al año 2001.

¿Alguien me puede echar un cable?

Salu2
Markus
 

antoni0

Platino
Debes aplicar la legislación vigente en el momento de valoración. (Distinto por supuesto del momento de redacción del informe).
En las diferentes leyes aplicables están las disposiciones transitorias que son las que te definen cómo se aplican en periodo transitorio.
Por las fechas que das supongo que se trata de un informe para el Tribunal superio de Justicia.
Si te equivocas en la fecha (y por lo tanto en la Ley a aplicar) tu cliente perderá el juicio.
Como es informe de parte habla con el abogado.
 

Don_Max

Novel
Debes aplicar la legislación vigente en el momento de valoración. (Distinto por supuesto del momento de redacción del informe).
En las diferentes leyes aplicables están las disposiciones transitorias que son las que te definen cómo se aplican en periodo transitorio.
Por las fechas que das supongo que se trata de un informe para el Tribunal superio de Justicia.
Si te equivocas en la fecha (y por lo tanto en la Ley a aplicar) tu cliente perderá el juicio.
Como es informe de parte habla con el abogado.
Hola antoniO:

Gracias por tu respuesta y aclaración. Mientras tanto me he informado y algunos aspectos ya me quedaron más claro.

La duda que tengo surge de la diferencia que existe entre la valoración según la Ley 6/1998 y el método que suelo utilizar que es la de la comparación. Hay una diferencia impresionante de aprox. 100%. Es decir el valor de la misma finca para el mercado hipotecario es el doble de lo que vale si la valoración es para un procedimiento de expropiación. Algo que no me parece lógico.

Saludos
Markus

PD: Que se puede cobrar para un informe de valoración de aprox. 80.000 Euros de valor, con esta finalidad?
 

antoni0

Platino
Las valoraciones de expropiación se regulan por la Ley de suelo: 1976, 1998, 2008.
El valor de comparación, en la práctica no es admisible en expropiación. Sólo en construcción urbana con el RDL 2/2008, el suelo no urbanizable con la 6/98 se valoran por comparación (no se si me olvido de alguno).
Normalmente lo que se expropia es suelo. El suelo como norma general nunca se debe valorar por comparación a efectos de expropiación. Es el valorar por comparación de ofertas lo que nos ha llevado a la crisis económica actual.
 

Don_Max

Novel
Hola de nuevo:

Gracias antoniO por tus aclaraciones, pero sigo teniendo preguntas y dudas, esta vez nuevas.
Vaya vaya en que lío me he metido?

Pero ya lo tengo más o menos claro que Ley hay que aplicar, son la Ley 6/1998 y el Real Decreto 1020/1993.

Lo que voy a valorar es un solar con una casa-mata, por lo cual se valora el solar según artículo 28, punto 3 de la Ley 6/98, y también hay que aplicar el artículo 30

de la misma Ley, debido a una urbanización pendiente.
El solar se encuentra en un área de reparto según PGOU vigente en su momento.

Según el expediente administrativo que tengo se ha aplicado la siguiente formula para el cálculo del suelo:

(Superficie afectada por la expropiación x (aprovechamiento tipo del área de reparto / Coeficiente de ponderación aplicable) x Aprovechamiento atribuible x valor de repercusión aplicable) - gastos de urbanización

De esta formula hay dos puntos que no tengo tan claro:
1. Aprovechamiento atribuible, en el expediente ponen según art. 28 de la Ley 6/98
De donde viene este coeficiente? En mi caso es el 100%, y en el artículo 28 no encuentro nada respectivamente.

2. Valor de repercusión aplicable, que se calcula según la ponencia de valores de suelos por el catastro.
Según el expediente administrativo es de 17.940 pts/m2s. Me gustaría comprobarlo y a lo mejor reflejar algún documento oficial en mi informe, pero donde puedo conseguir el valor correspondiente a la situación y al año 2001? Conseguir el valor actual no es complicado, pero el antiguo....

Y según un documento sobre la "Metodología del procedimiento de valoración colectiva (pdf)" que se puede conseguir de la página del Catastro se pueden aplicar coeficientes correctores al valor de la ponencia según fachada a calles. Es posible también en mi caso de una valoración del año 2001, o es algo nuevo lo de los coeficientes (Lo se que es una pregunta muy especifica, pero a lo mejor alguien sabe algo.)?



Para calcular el valor de la edificación se han utilizado varios conceptos. Hay dos de ellos que tengo que conseguir de algún sitio, pero de donde?

1. Tipología constructiva
El coeficientes de construcción según tipología constructiva se calcula según cuadro § 2.5.4 del RD 1020/1993, y según este cuadro la tipología 1.2.2., pero como puedo saber la categoría, se refiere a la calidad y es algo objetivo que depende de mi opinión?

2. Costes de reposición según el RD 1020/1993
El coste de reposición según el expediente administrativo es de 55.800 pts/m2c, que corresponde al MBC 2 de la construcción a valorar. Sin embargo se especifica en el mismo anticuo otros MBC y MBR. ¿Alguien sabe porque? Me parece importante justificarlo bien en el informe.

En el mismo artículo o en el anexo se especifica un MBR diferente al valor que aplican para calcular el valor del suelo (MBR 2 según RD = 39.000 pts/m2s, y según expediente administrativo es 17.940 pts/m2s). Aquí tengo la misma pregunta, porque?


Los que son muchas preguntas, pero seria genial si alguien me puede echar un cable.

Saludos desde Málaga
Markus
 

antoni0

Platino
Las valoraciones de expropiación no se parecen en nada a las hipotecarias, es más bien un tema jurídico-técnico.
1. Aprovechamiento atribuible, en el expediente ponen según art. 28 de la Ley 6/98
De donde viene este coeficiente? En mi caso es el 100%, y en el artículo 28 no encuentro nada respectivamente.


ese artículo dice
1. El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará, salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo, por aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en las ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar.
No sé qué coeficiente quieres sacar de ese artículo. Lo que te dice es que hay que aplicar el valor de ponencia (ojo no el catastral), y de eso ya hay jurisprudencia del Supremo. Por el MBR2 que das y las fechas, la ponenecia es del 95/98 en una ciudad grande tipo Zaragoza.


2. Valor de repercusión aplicable, que se calcula según la ponencia de valores de suelos por el catastro.
Según el expediente administrativo es de 17.940 pts/m2s. Me gustaría comprobarlo y a lo mejor reflejar algún documento oficial en mi informe, pero donde puedo conseguir el valor correspondiente a la situación y al año 2001? Conseguir el valor actual no es complicado, pero el antiguo....

Sabiendo el valor base del año de redacción de la ponenecia, puedes actualizarlo con los coeficientes de las Leyes de presupuestos de cada año. Los tienes en la web del catastro.

Y según un documento sobre la "Metodología del procedimiento de valoración colectiva (pdf)" que se puede conseguir de la página del Catastro se pueden aplicar coeficientes correctores al valor de la ponencia según fachada a calles. Es posible también en mi caso de una valoración del año 2001, o es algo nuevo lo de los coeficientes (Lo se que es una pregunta muy especifica, pero a lo mejor alguien sabe algo.)?

Debes aplicar el valor más específico de la ponencia. Si es un suelo sin consolidar está sujeto a a reparcelación, por lo que no sería aplicable. No obstante si vas de parte intentálo, quizá lo consigas.

Para calcular el valor de la edificación se han utilizado varios conceptos. Hay dos de ellos que tengo que conseguir de algún sitio, pero de donde?

1. Tipología constructiva
El coeficientes de construcción según tipología constructiva se calcula según cuadro § 2.5.4 del RD 1020/1993, y según este cuadro la tipología 1.2.2., pero como puedo saber la categoría, se refiere a la calidad y es algo objetivo que depende de mi opinión?

La categoría suele ser 4 standard, 3 vivienda libre buena, 2 chalet y 1 lujo. Si vas de parte emplea la que te parezca por arriba, no habrá mucha discusión si justificas que es de buena calidad. La categoría 1, no la emplees salvo que realmente esté muy justificado, pero la 2 puedes emplearla con un poco de justificación, y la 3 apenas justifiques algo no tendrás problemas.

2. Costes de reposición según el RD 1020/1993
El coste de reposición según el expediente administrativo es de 55.800 pts/m2c, que corresponde al MBC 2 de la construcción a valorar. Sin embargo se especifica en el mismo anticuo otros MBC y MBR. ¿Alguien sabe porque? Me parece importante justificarlo bien en el informe.

El que ha hecho el informe habrá copiado la tabla.

En el mismo artículo o en el anexo se especifica un MBR diferente al valor que aplican para calcular el valor del suelo (MBR 2 según RD = 39.000 pts/m2s, y según expediente administrativo es 17.940 pts/m2s). Aquí tengo la misma pregunta, porque?

MBR2 es el que corresponde a la ciudad. Después está el polígono, después la calle y después el tramo. hay que aplicar el más específico que exista. Posiblemente han aplicado el correspondiente al tramo específico, tomado de los datos de la ponenecia aplicable.



 

Don_Max

Novel
Hola antoniO:

Ohú (como se dice aquí) esto me ha ayudado en muchos puntos, ... pero hay uno que no me queda claro. Si el RD 1023/93 con sus Ordenes Ministeriales en los años 1995, 1998 y 2000 me indica un MBR-2 de 56.700 pts/m2s, como puede ser que la admon me dice "La Ponencia de Valores de Suelo y Construcción de Málaga Capital "Litoral Este y Centro Oeste" elaborada por la Gerencia Territorial de Málaga-Capital del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, incluye la finca en el Polígono Fiscal n° 61 estableciendo un Valor de Repercusión para la calificación de CTP-1 en la Avda. Manuel Gorría de 17.940 pts/m2 t."

Sinceramente no se donde puedo conseguir el MBR-2 más específico, que corresponde a esta calle, y por otra parte si utilizo el valor de la admon me gustaría justificarlo y explicar de donde viene. Tienes una idea como se ha calculado?

Gracias de antemano y un saludo desde Málaga (ohú que calor hace aquí)
Markus

 

antoni0

Platino
Los valores de tramo de calle están en la ponencia catastral. Píde verla en el Ayuntamiento o en Delegación Regional del catastro.
 
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