Valoración suelo sin aprovechamiento urbanístico

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Grupo de viviendas ,edificacion abierta, sobre una parcela con la edificabilidad ya agotada. Existe un trozo de terreno con destino a zona de juegos que se vendio como privada, pero resultó que era publica (acuerdo del estudio de detalle).
¿Como se valora este suelo?
 
existen algunos trabajos de valoración de factores ambientales (ausencias de trafico, proximidad a zonas verdes, existencia de equipamiento privado, etc) que se realizan a partir de un estudio de mercado de la oferta y viendo como influyen distintos factores en el precio de las mismas.(metodo hedonico).
es un poco complicado y requiere una muestra amplia de viviendas en venta....que quizas no sea tu caso.
prueba mirando valores administrativos de suelos en la misma situación (inventario municipal de bienes).
 

antoni0

Platino
El que no esté edificada no quiere decir que esté exenta de aprovechamiento. En su día, se hubiera concedido la licencia de obras sin este terreno? Posiblemente no. Es decir el aprovechamiento quizá se concentró en un trozo de parcela en favor del otro.
Eso es lo que vale el terreno.
 
Valoracion del suelo sin aprovechamiento urbanistico

Bueno, hay un principio basico de las tasaciones y de la inmobiliaria y es el siguiente "LAS COSAS VALEN LO QUE DEN POR ELLAS", yo asimilaria el valor de este predio al del resto, ya que va a prestar un servicio a la comunidad y adicionalmente el tema del medio ambiente, le da un valor agregado; por lo cual el hecho que sea publico en mi concepto no le hace perder precio.
 

antoni0

Platino
Bueno, hay un principio basico de las tasaciones y de la inmobiliaria y es el siguiente "LAS COSAS VALEN LO QUE DEN POR ELLAS", yo asimilaria el valor de este predio al del resto, ya que va a prestar un servicio a la comunidad y adicionalmente el tema del medio ambiente, le da un valor agregado; por lo cual el hecho que sea publico en mi concepto no le hace perder precio.
En mi opinión eso es incorrecto. Eso es el precio. las cosas no se tasan por comparación de precios (o peor aún de ofertas) excepto en las tasaciones sujetas a la ECO 805/2003 que deban realizarse por comparación. De ahí estos lodos.
 

pvl

Bronce
re general

Grupo de viviendas ,edificacion abierta, sobre una parcela con la edificabilidad ya agotada. Existe un trozo de terreno con destino a zona de juegos que se vendio como privada, pero resultó que era publica (acuerdo del estudio de detalle).
¿Como se valora este suelo?
¿Cual es la finalidad de la valoración? porque dependiendo de la finalidad deberás aplicar una legislación concreta, que es la que definirá el método de valoración. Si es a efecto de expropiación la legislación a aplicar es la vigente Ley del Suelo y a partir de ahí a tirar del ovillo que no es moco de pavo
 
El tema bien puede ser, como un caso que conozco, aquel en el que a unas personas se les vende unas viviendas en un bloque abierto con zonas verdes privadas, que despues resulta que no eran privadas.
El terreno en sí ya no tiene edificabilidad, ya que ésta se sustanció en la edificación abierta.
El tema consiste en valorar la perdida que sufren los propietarios de las viviendas al carecer de la titularidad de esas zonas verdes (y del uso, ya que las zonas existen pero con titularidad y uso público)
 

antoni0

Platino
El tema consiste en valorar la perdida que sufren los propietarios de las viviendas al carecer de la titularidad de esas zonas verdes (y del uso, ya que las zonas existen pero con titularidad y uso público)
Si no tienen la titularidad que pretenden que les paguen? Tienen una utilización de terreno " a precario", y el precario no se paga en las expropiaciones (con alguna rarísima excepción).
Lo que no saquen denunciando al que dicen les estafó lo tienen difícil? Y eso no está tan claro, pues lo que compraron está en las escrituras.
 
Si un comprador adquiere una vivienda en un edificio que tiene 300 m2 de zonas verdes privadas y despues (por razones que no vienen al caso) resulta que tiene 150 m2 de zonas verdes privadas siendo el resto (otros 150 m2) públicas, parece lógico pensar que ha sufrido una perdida patrimonial.
Aunque se trate de una estafa.....¿Como se valora?
 

antoni0

Platino
A la diferencia de valor entre la finca y todas sus construcciones con 300m2 de zonas verdes y lo mismo con 150m2 de zonas verdes.

En cuanto a la pérdida patrimonial, habrá que hablar de pérdida patrimonial real y/o perdida patrimonial virtual (lo que pensaba que tenía pero no era)
 
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