Valorar cesión realizada al ayuntamiento (ya urbanizada)

#1
Hola compañeros.
Me ha llegado un encargo para la valoración de un solar urbano, y cuál ha sido mi sorpresa que cuando compruebo la localización del bien, se corresponde con un terreno cedido al ayuntamiento y urbanizado desde hace varios años, vamos que es un vial público.
Según la documentación obrante en el ayuntamiento, dicha finca procede de una segregación de la que salieron 3 fincas. En las 2 primeras se edificaron sendas viviendas (que ya tienen licencia de 1ª ocupación), mientras que la 3ª es la cesión.
Después de 10 años después de ejecutarse la cesión, dicha finca (nº 3) permanece en el Registro de la Propiedad a nombre de su antiguo propietario.
En fin, estoy algo perdido pues a mi entender si has hecho una cesión, ya no te pertenece y por encima tienes la obligación de urbanizar. En este caso ya está urbanizada, así que su valor para el antiguo propietario debería ser cero.
Agradecería mucho vuestras opiniones.
 

antoni0

Gran maestro
#2
Posiblemente existe en el ayuntamiento documentación que prueba la cesión ya realizada.
Una valoración se hace siempre con una finalidad, ¿cuál es la finalidad que vas a poner en el informe de valoración?
Algunos ayuntamientos, para evitar estos problemas, exigen que la cesión se haga en escritura pública, incluso los chaflanes.
 
#3
Gracias por responderme. Se trata de un ETJ por una deuda contraída por el propietario de esa parcela con otro particular.
Debo hacer una valoración de la parcela.
En el ayuntamiento me facilitaron el acta de la segregación de la finca original en 3 fincas, y un plano A3 visado por el colegio de arquitectos, donde aparecen las 2 fincas que posteriormente se edificaron y el terreno correspondiente a la 3ª rayado con la nota "Calle de Nueva Construcción". En dicho plano se indica la superficie de cesión, que coincide asimismo con la de la finca 3.
La urbanización ya se realizó hace más de 10 años y no tienen acta de cesión, y me aseguran en el ayuntamiento que no tienen ni ningún documento más.
En el Registro aparece la finca nº 3 como terreno no edificado, a nombre de su anterior (¿o actual?) propietario, constando en cargas la anotación preventiva de embargo por la deuda.
 
#4
Hola. Disculpad que insista. ¿A nadie le tocó algún caso similar? Valorar una finca que ahora forma parte de un vial público y que aún aparece en el Registro a nombre de su antiguo propietario.
 
#5
¿Has verificado el planeamiento urbanístico a ver si el terreno está efectivamente como calle? Puede que en ese plano visado (hoy se visa cualquier cosa) no se recogieran alineaciones oficiales, sino alguna historia rara pactada entre propietario y alcalde.
 

antoni0

Gran maestro
#6
Si la urbanización se realizó hace más de 10 años, existe un cesión de hecho al ayuntamiento , aunque no esté documentada. Antiguamente se hacían las cosas así. Si se va a hacer una tasación de ese terreno con la finalidad de subasta, debería hacerse constar el hecho de que se trata de un vial en uso público desde tal fecha, acompañando fotocopia del acta de segregación de la que haces mención, y que se asemeja a una parcelación con cesión de vial.
El Registro de la Propiedad no es la única prueba de propiedad, de hecho no es obligatorio inscribir salvo la hipotecas y algunos actos urbanísticos.
Comprueba el titular catastral, que ese registro si es obligatorio.
 
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