Valorar parcela de suelo no urbanizable de núcleo rural para el juzgado

#1
Tengo que valorar una parcela para el juzgado, es suelo no urbanizable de núcleo rural y por comparación no encuentro demasiados testigos. La parcela no cuenta con saneamiento. La verdad, en este caso estoy un poco perdida no sé muy bien cómo enfocarlo, son 5.000 m² en los que la mitad tienen bastante pendiente y está más bien de monte.
¡Gracias!
 
#2
¿Qué método tendría que utilizar o por dónde tengo que empezar?
 
#3
Si es suelo rústico se debe valorar como tal, no tiene aprovechamiento urbanístico, luego debe valorarla un ingeniero agrícola. ¿Qué técnico solicita el juzgado para su valoración? Si especifica un tasador este debe ser tasador de suelos rústicos...
 
#5
@rabaal, creo que tienes un "totxo" urbanístico mental. Incluso si es urbanizable y está sin transformar, es suelo rústico. Otra cosa es que la legislación autonómica aplicable admita la construcción de vivienda aislada, granjas u otras edificaciones en suelo rústico... pero seguirá siendo suelo rústico y como tal habrá de valorarse. Un suelo no urbanizable es un suelo rústico. La ley del suelo clasifica el suelo como urbano o como rústico, el PGOU o las NNSS podrán especificar la categoría si es urbano consolidado o no. El resto será rústico, salvo que se hubiese comenzado o terminado la transformación en suelo urbano conforme al planeamiento.
El afectado puede que se encuentre afectado por una desclasificación de un suelo urbanizable y reclame al respecto... sobre una expectativa que no ha promovido en plazo, lo cual no será achacable a la administración pública... (existen casos en los cuales no es así, y entonces se hace un análisis teórico de beneficios de la urbanización y promoción, descontando los costes).
 
#6
Gracias por tu respuesta, ya veo que tú eres más experto (lo cual yo no) si quieres contestar gracias y sino gracias también. Supongo que tú también empezarías alguna vez sin tener ni idea.
 

sparus

Gran experto
#8
Creo que lo que @rabaal tiene entre manos es un núcleo rural sobre suelo no urbanizable, con planeamiento no adaptado y en Galicia. Si va a ver la norma urbanística correspondiente, posiblemente se encuentre con que sea un suelo de núcleo, asimilable a suelo urbano a efectos de valoraciones. Pero todo eso le tocará comprobarlo a ella ;)
 
#9
¡Exactamente! ¡En Galicia! ¿Pero cuándo sé que es asimilable a suelo urbano? La normativa urbanística me dice vivienda unifamiliar. Eso es lo que no doy entendido cuando lo asimiláis a suelo urbano, deduzco que cuando tiene todos los servicios, lo cual esta parcela no tiene, pues no tiene alcantarillado, por ejemplo, luz y agua sí. ¿Debo entenderlo aún así como suelo urbano?
Gracias por la respuesta (y)
 
#10
@rabaal, eres tú quien a la vista de la legislación aplicable y del planeamiento local debes informar a su señoría sobre ese aspecto que condiciona totalmente la valoración. Puedes consultar el expediente del juzgado en el cual seguramente se exponga cómo se considera, la solicitud de intervención de un perito tasador tercero con determinada titulación o no puede haber sido solicitada por una o ambas partes, también constará en el expediente.

Particularmente, yo no acepto siquiera un encargo del juzgado sin leer el expediente (demanda, contestación, y periciales de parte), una vez aceptado además lo analizo "puntillosamente".
 
#11
Vale, me piden valoración de la parcela y su posibilidad de división, es por una separación. No hay perito de parte solo una valoración de ATRIGA (Consellería de Hacienda) la cual me parece excesiva. En el expediente no expone nada, solo su referencia catastral y dicha valoración ya mencionada. Ahora piden que lo valore un perito. Ya sé que soy yo quien tiene que informar de la situación, ahí viene mi duda, del método más adecuado para poder realizar la mejor valoración, no sé si desde aquí alguien me puede ayudar.
 

antoni0

Gran maestro
#12
Deberías analizar las justificaciones que da la Administración para su valoración, y compararlas con la legislación que tú creas y justifiques que es aplicable.
Valorar no es lo mismo que obtener el precio aproximado de mercado para una venta, aunque para alguna finalidad de valoración estos conceptos se aproximen mucho, y muchas personas los confundan.
Valorar es obtener una magnitud dineraria con un determinado fin, ya sea obtener la base para un pago de impuestos, para un reparto de beneficios y cargas, para un reparto de herencia, para una expropiación... y cada finalidad tiene un procedimiento determinado por la legislación aplicable para obtener esa base de cálculo.
La cosa se complica si al aplicar el procedimiento previsto en la legislación hay alguien que claramente sale muy perjudicado (por ejemplo, en valoraciones de plusvalía municipal con pérdidas), en cuyo caso hay que justificar el hecho imponible y la finalidad de la legislación aplicable.
 
#13
Igual ya es un poco tarde para contestar...
Todas las valoraciones de ATRIGA que llegaron a mis manos (para una TPC) estaban algo desfasadas, desfasadas y algunas DESFASADÍSIMAS.... pero claro, las TPC vienen porque no hace falta ser arquitecto para tener un poco de sentido común... si pagas X y te lo valoran en 3X... no todo el mundo traga.
Un ejemplo: solar urbano edificable con un chalet a cada lado, zona de playa ubicación excelente... los testigos... todos los solares de la zona con unos precios elevados pero acordes a su situación. Problema: la parcela no se podía edificar, entre otras cosas por su forma... muy alargada y estrecha, etc. ¿Cuánto vale un solar edificable que no se pueda edificar? ¿qué importancia tiene el tipo de suelo en este caso?

En tu caso es distinto, al ser para el juzgado el método a utilizar dependerá de la finalidad de la tasación.
Por lo que cuentas... entiendo que es una pareja que se separa y quieren saber si se puede segregar para que cada uno se quede con la suya y punto y si no se puede dividir... valorarla para que uno compre la parte del otro... a mí me parecería apropiado valorarla por comparación de mercado. El valor dependerá mucho de dónde esté ubicada... si está en un pueblo remoto y medio abandonado sin expectativas de que nadie vaya a construir nada... de poco vale que sea edificable si nadie la quiere edificar...
Es posible que medio pueblo esté a la venta y no haya carteles en ningún sitio, es cuestión de parar en el bar del pueblo y tomar unas cervezas y charlar un poco...

En cuanto a las dudas que tengas por temas urbanísticos , yo me pasaría por el ayuntamiento a hablar con los técnicos municipales, tendrías muy mala suerte si no te ayudaran a esclarecer las dudas que tengas.

Si no tienes testigos cercanos amplía el radio de búsqueda considerando todos los factores que sumen o resten valor...
 
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