Vender un local de una finca urbana

Antes de nada, disculpad por si no me expreso bien, pues parte de la información ´me ha sido indicada y la transmito aquí en base a lo dicho.

Mi consulta va referida a un edificio construido sobre parcela, donde por escritura de división horizontal se inscribieron por separado cuatro locales hace ya años. El pleno dominio al 100 % en de un único propietario. En uno de los locales se viene explotando un negocio.

Actualmente se encuentra en una unidad de ejecución, que una vez aprovado el PGOU, sera urbana directa 100%, estoy hablando de almería.

La pregunta es si como dice la propiedad, el hecho de escriturar el local donde está el negocio, a la fecha de hoy, supondría cara al ayuntamiento el tener que ejecutar dicha unidad y ceder al mismo parte de la parcela o compensar con la compra de tau.

Gracias
 

paules

Diamante
Por lógica, al local debería corresponderle participar en los costes de la UE según sea su coeficiente de propiedad asignado en la división horizontal.
 

antoni0

Platino
Actualmente se encuentra en una unidad de ejecución, que una vez aprovado el PGOU, sera urbana directa 100%
Lamento decir que por las indicaciones que dá, será urbana, sí, pero no consolidado, que a efectos prácticos es como si fuera urbanizable.
Cuando se ejecute la unidad, puede ocurrir perfectamente que las construcciones que existen se tiren, previa expropiación a sus dueños e iquilinos si los hubiera, y pago de traslados en caso de actividades.
También puede ocurrir que se conserven las construcciones.
En ambos casos los propietarios pagarán las calles, cesiones de zonas verdes y equipamientos, y el % de solares lucrativos que marque la legislación autonómica.
 
La duda estaba en que en su dia, cuando se hizo la escritura de división horizontal, el mismo ayuntamiento denegaba esa posibilidad por estar en unidad de ejecucion y no poder otorgarse la parcelación urbana, se recurrió y al final se pudo escriturar esos locales, aunque son del mismo propietario.

Entiendo pues, que para realizar la escritura de ese local y pasarla por el registro, sin cambios en la construcción... lleva consigo el presentarla en el ayuntamiento sin más remedio.

Gracias.
 

perabeles

Bronce
Si está incluido en una unidad de actuación o similar, el comprador del local se subroga, es decir asume, todos los derechos y obligaciones que urbanísticamente le afecten. Puede que asuma, como dice antoni0, derecho a la parte proporcional de indemnización por derribo de inmueble y un infimo derecho por el suelo del que resulte vinculado al local. De todas formas supongo que el local se adquiere para usarlo. Si necesita licencia y el edificio está fuera de ordenación lo va a tener dificil.
Saludos
 
En una unidad de actuación está; en cuanto a licencia si es referida a la actividad del negocio tiene licencia de apertura de hace años, de hecho venía pagando un alquiler que pasó a ser una compra-venta aplazada. Si se refiere a otro tipo de licencia, no sabría qué decir, lo único que soy conocedor que se ha intentado inicar otras actividades en alguno de los locales restantes y el ayuntamiento no concedi licencia alguna.
 

paules

Diamante
Lo que sí habrá que hacer es el cambio de titularidad catastral.

Otra cuestión a considerar antes de comprar, es que la licencia de apertura y actividad sirve para la que se desarrolla actualmente, en el supuesto de cesar en ella y querer iniciar otra nueva, sería denegada de la misma forma que al resto de los locales.
 
Ese es el problema paules, El negocio que se viene desarrollando, tiene un contrato privado de compra-venta con pagos aplazados. Por la situación actual se ve necesitado de su uso, por lo que ha solicitado elevar a público el mismo. La actividad no cambiaría pues se trata de mantener la actividad, pero la propiedad se niega por el tema de la situación de la finca, pero claro si no hay ingresos no se puede pagar los plazos estipulados y es donde está en problema o al menos lo que está haciendo ver.
 
Ese problema se resuelve con un aval de un banco o caja de ahorros solvente :D
Vaya! cómo lo sabea paules! un aval y pleitos, porque la propiedad no está por la labor...y yo que pensaba que una cosa era el registro de la propiedad y otro el ayuntamiento,...aquí entre pleitos y espera al PGOU, me temo que mal fin llevamos.

Gracias.
 

perabeles

Bronce
Normalmente, también tienen que aprobar en el Ayuntamiento el cambio de titularidad. Es cuando conforman, en su caso, si continúa cumpliendo con la legalidad vigente o resulta necesario realizar ciertos cambios en el local.
Saludos
 
pero entonces...a ver, el local tiene un negocio con su licencia de apertura, el que quiere comprar el local es quien explota el negocio, y no hay cambios a la vista en ningún sentido...y de tener que hacerlo ahora es porque si no consigue dinero, para pasar la situación la cosa se pondrá muy negra y entonces el cambio del local pasaría por un cierre más que nada...
Se ha planeado a la propiedad hablar con el ayuntamiento, aún siendo una utopia, y exponerle el caso para ver si existiera la posibilidad de algún acuerdo ¿sería posible?
 

JCM

Plata
Dentro de una unidad de ejecución el Ayuntamiento no puede dar licencia para una segregación de suelo a menos que facilite el proceso de reparcelación (por ejemplo, que la parte de finca segregada esté fuera de la UE). Pero si se trata de un local construido no hay problema en la compra-venta que se quiera hacer, ahí el Ayuntamiento no interviene. Lógicamente, el propietario del local, dentro de una división horizontal, asumirá su cuota de participación en las cargas y beneficios del desarrollo de la UE, cuando se haga, si se hace.
Si ahora es UE y pasa a urbano consolidado en el PGOU, mal hecho, algo quedará cojo por ahí en cuestión de dotación de servicios y/o propiedad.
Por otra parte, me suena que se pueden conceder licencias de actividad en edificaciones existentes incluidas en UE, suelos urbanizables o edificaciones fuera de ordenación, con ciertos condicionantes, aunque es un tema que no domino mucho y habría que investigar, pero algo hay al respecto.
Saludos.
 
Debes informarte el trámite que está llevando la unidad de ejecución. Si hay documento redactado (plan especial o figura similar), infórmate de las actuaciones previstas... por lo que dices, al denegar la tramitación de la licencia a otros locales hace pensar algo raro. En este caso el comprador del local tiene que asumir las obligaciones como propietario que establezca el plan de desarrollo de la unidad de ejecución.

Por otra parte, la vía civil que se inició en su día (compraventa con pago aplazado), no interfiere para nada en la situación urbanística, a menos que se hubiera pactado en el contrato. Este hombre debe seguir pàgando, disfruta de un local con su licencia y por lo tanto que siga abonando las cantidades acordadas. Otra cosa es que la crisis provoca otro tipo de situaciones que generan confusión. Suerte.
 
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