Ventanas en pared medianera y proyecto nueva construcción

#1
Vivo en una finca con ventanas en pared medianera. Se va a construir una finca nueva colindante con dicha pared. Resulta que estas ventanas están a una profundidad de fachada de calle de 11'50 mts. y que la finca nueva pretende tener una profundidad de 10 mts. (por normativa es el máximo permitido), además también afectaría terrazas interiores traseras adosadas a ventana del primer piso donde vivo (normativa permite 100 % edificación solar si los bajos son comerciales ).

Mi pregunta es:¿ a qué distancia tendrá que ubicarse la fachada posterior del nuevo edificio de las ventanas ? Y la terraza posterior ¿ a qué distancia de la ventana del primer piso ?.


Gracias por todo.
 
#2
Hola Boirota:

Este es un tema jurídico, pero vamos a ver como podemos echarte una mano.
Para saberlo con precisión es necesario que nos aclares algo:

¿cuanto tiempo hace que esas ventanas están construidas?
¿cuanto tiempo hace que existe la medianera?
¿hay signos externos de limitación de servidumbre (reja remetida, tela de gallinero,...)?

¿Qué dice el derecho foral de tu tierra al respecto?, es importante, porque prevalece sobre el Código Civil.

En territorio común y circunstancias "normales" la usucapion o prescripción adquisitiva de servidumbres aparentes inter-vivos se produce tras diez años.


Saludos.
 
#3
Contestando a tu pregunta mi finca tiene unos 40 años de antigüedad. La de nueva contrucción está ubicada en el solar adyacente que eran del mismo propietario de la finca en la que vivo, vendiendo el solar hace 6 meses y sin especificar nada de nada de servidumbres. Se me olvidaba mi finca es toda de alquiler, si bien llevo 22 años viviendo en ella, con contrato indefinido. Las ventanas medianeras corresponden todas a dormitorios.
Ya se ha efectuado la venta del solar contiguo sin especificar servidumbres ni renuncia a éstas;(aquí es donde yo creo que quedaron las mismas consolidadas ya que no se especificaron en escritura pública -era imposible especificar su renuncia o nulidad porque ello hubiera implicado el hacer desaparecer físicamente dichas servidumbres de luces y vistas, cosa que no ha sucedido.
Yo vivo en el primer piso siendo el más afectado por la futura obra. Vino el propietario una vez vendido el solar y me quiso engañar diciendo que me tapiarían la ventana de mi habitación, luego dijo que harían un tragaluz de 2x2 metros, y un largo etcétera de engaños y mentiras ( y encima con su abogado ).

He leído bastante sobre el tema, entiendo que tengo derecho a luces y vistas de la ventana en cuestión.

Te agradecería, si es posible, especificárais a qué distancia de mi ventana tendrán que construir cada elemento la futura finca ( siempre entendiendo que existe una servidumbre de luces y vistas ). Gracias
 
#4
Hola Boirota:

Ahora empiezo a recordar que esto mismo se planteó ya en el antiguo foro.

Vamos por partes:

Las condiciones para que existan adquiridas servidumbres de luces y vistas son claras: los huecos deben permanecer abiertos sin objeción del colindante por un periodo mínimo de 10 años, transcurrido ese plazo obra la usucapión o prescripción adquisitiva.

Por lo que comentas, tu edificio se ubicaba sobre un terreno bastante grande, del que hace 6 meses se ha segregado una parte que ahora se pretende edificar. Ello quiere decir que la situación de medianera / servidumbre de vistas ha aparecido hace 6 meses, por tanto no ha lugar la usucapión y no existiría, en mi opinión, la tal servidumbre. esa es la razón por la que no aparecen en ninguna escritura: jamas han existido esas servidumbres, por lo tanto es imposible hacer renuncia o nulidad de las mismas como comentas, las ventanas que comentas estaban sobre fundo propio a más de 3 m de distancia del predio vecino. No había ningun tipo de servidumbre.

En el proceso de parcelación / segregación, es cuando se genera el medianil y cuando teóricamente habría que haber analizado / especificado que pasaba con las servidumbres. Parece que no se ha hecho, o que al propietario le ha importado más obtener un terreno mayor que respetar las distancias mínimas a huecos. Estas distancias vendrán reguladas en primera instancia por el derecho foral aplicable en tu comunidad autónoma y que desconozco, y en segunda instancia por el CC. Importante: prevalece el Derecho Foral sobre el CC.

Desde mi punto de vista, creo que por el lado de las servidumbres poco se puede hacer. Ten en cuenta además que una servidumbre es una limitación del dominio, es decir limita la propiedad, y tu no eres el propietario, simplemente eres un inquilinom muy respetable, pero no propietario. Fíjate que yo, sin ser abogado, he podido argumentar una defensa a lo que objetas amparada en Derecho, piensa que el propietario ha solicitado una licencia de parcelación / segregación y que en el Ayuntamiento le ha sido concedida. realmente hay mucha base para sostener lo que he dicho de que no hay servidumbre. Siguiendo por ese camino, un juez podría desestimar tu reclamación y archivar el caso.

Yo buscaría por el tema de habitabilidad
, por ahí si tienes algo que rascar, puesto que se están modificando las condiciones de habitabilidad de tu vivienda. Comprueba que el nuevo edificio no deja al existente en precario respecto a las mínimas condiciones de habitabilidad (ventilacion / iluminación). Encontrarás las condicones de habitabilidad en las ordenanzas del Plan general de tu localidad. Por ahí sí que puedes hacer pupita.

Saludos.
 
#5
El tema de la ventana del antiguo foro, lioso complicado y como mucho de estos casos de juzgado, donde a menos que consigas un acuerdo terminaras, y ya hablamos mucho del tema con argumentos en un sentido y en otro.

Ahora si quieres un valor concreto boirota en los casos que conozco de ventanas o huecos a respetar el patio marcado es de 3x3, siempre marcado por el patio de luces mínimo que marque el plan general de ordenacion urbana.

Evidentemente por servidumbre lo veo complicado al igual que Vorpal, no digo que sea imposible para eso estan los abogados, pero sin lugar a dudas por habitabilidad seguro que le haces mas daño, puesto que al segregar la parcela debe cumplir las condiciones urbanisticas LAS DOS PARCELAS RESULTANTES, si una esta construida debe entenderse que la nueva edificacion debera respetar y no menoscabar las condiciones de habitabilidad de la existente.

Te va a hacer falta de todas maneras una buena negociacion o un buen abogado.
 
#6
hola a todos

hola vorpal,

soy eduardo y he encontrado tu mensaje buscando solución a un problema parecido al que yo tengo, que te voy a explicar por si me podrías echar una mano, lo que te agradezco de anteamano.
te cuento:
acabamos de comprar la casa familiar de mi madre en un pueblo pequeño, que tiene muchisimos años, y, para rehabiltarla, hay que rehacer un muro lateral, que linda con la casa de mis tios, concretamente de su jardín. en ese muro hay varias ventanas, una en planta 1ª, otra en el atico, y otras en planta baja.

para rehacer la pared, de la casa de 3 plantas, necesitamos entrar por su jardín, a lo que creo que tenemos derecho legal.

quisiera saber que derecho ns conceden esas ventanas, a quie distancia minima pueden ellos construir, ya que ahora hay jardin, pero...

de momento si con esto me puedes echar una mano, :D te lo agradecería de verdad.

un abrazo,
 
#7
buenas de nuevo,
se me olvidaba, la casa esta en sdan Torcuato, La Rioja. de las ventanas y de la casa tengo fotos, por si os pueden ayudar, decidme como os la puedo hacer ver,
un saludo y gracias de nuevo,
l

:)
 
#8
Hola lalomorel:

No tengo ni idea del derecho foral de La Rioja (me imagino que cuando lea esto Carsanor nos echará una mano)

Habrá que ver si la servidumbre ha prescrito de forma positiva, es decir se ha adquirido el derecho definitivo de luces y vistas (usucapión o prescripción adquisitiva), para ello es necesario lo siguiente:

1- Que hayan pasado más de DIEZ AÑOS entre presentes y 20 entre ausentes, o sea que si en la casa de tus tíos ha vivido alguien durante diez años o más,o si no vive o no ha vivido nadie, hayan transcurrido al menos 20 años.

2- Que no haya signos externos de limitación del derecho de lueces y vistas. Normalmente son rejas remetidas con mmalla o tela metálica. Si hay rejas, mallas, no hay voladizos, entonces no se han gnerado las servidumbres de vistas / luces.

Si se cumplen estas dos premisas, y salvo que el derecho foral dijera algo distinto, se habrían adquirido de forma definitiva las luces y las vistas, y en ese caso, el vecino debe respetar una distancia recta a tus huecos de 3 m (código civil)

Saludos.
 
#9
@boirota, huele muy mal, pero que muy mal.
Habría que ver como está el plan urbanístico de tu localidad, y si tu casa está dentro o fuera de ordenación.
La servidumbre de unas ventanas respecto de la misma propiedad no se extingue en una segregación de la parcela; al contrario, ese mismo hecho le otorga servidumbre sobre el otro predio.

Al respecto de tus ventanas, las mismas tienen un derecho de luces y vistas rectas de 3 m. Por lo menos para tu propietario, y tambien para ti, ya que tu propietario te alquiló en su día la casa con sus relativas servidumbres y condiciones de habitabilidad.
Por tanto es parte de tu alquiler y no te puede negar ese derecho ahora.

El tema es que tu propietario presumiblemente estará de acuerdo con el comprador en renunciar a esa servidumbre, pero tu tienes derecho a la misma.
Parece que es la primera medida para echarte de esa casa alquilada; privarte de tus derechos, ya que tu propietario no lucha por la servidumbre de su propiedad.
Buscate un abogado; el minimo que te deberían dejar es de 3x3 en territorio comun.
 
#10
@lalomorel, hola paisano.
Estoy de acuerdo en lo que te ha comentado Vorpal. En la Rioja no hay derecho foral y manda en código civil.

Depende del tamaño y características de las ventanas, (rejas, mallas, remetidas; tamaño...)
Por otra parte, intuyo que tanto tu parcela como la de tu tío ha sido una única parcela en algun momento. En ese caso, las ventanas estaban cuando se segregó la parcela y tienen derecho a luces y vistas de 3 metros.

Creo que si que tienes derecho a rehabilitar tu propiedad por la del vecino, aunque tambien podría tener sus obligaciones de restitución e incluso indemnización por el paso, si tienes que entrar por el jardin. Lo mejor es un mal acuerdo entre vecinos y familiares.

Para ver como se ponen las fotos mirate en los avisos, normas de los foros y preguntas frecuentes. Un saludo.
 
#11
buenas tardes
muchas gracias a ambos por vuestra ayuda, me ha sido de gran utilidad,

yo creo que, por lo que decis y lasa circunstancias de la casa, la servidumbre esta clara. pero yo puedo tirara la pared, rehacerla y mantener las ventanas?
por lo que veo, si tienen la obligacion de dejarnos pasar por su jardín, no?, haciendonos cargo de los posibles desperfectos, claro
la reparacion de la pared es necesaria, ya que la casa esta muy vieja y hay que hacerla de nuevo.

gracias de nuevo,

espero vuestras noticias,

un saludo,
;)
 
#12
No he podido ver tus fotos.

No te recomiendo tirar esa pared, ya que posiblemente, y seguramente, la servidumbre de la ventana, se extingue con la desaparición de la ventana. Entonces te verías en la obligación de retranquearte de ese lindero.

Además, el derecho que tienes de vistas, creo que es para las ventanas que existen actualmente. No creo que puedas abrir nuevas ventanas, ni ampliar las existentes es esa pared construida. (Sería un aumento de servidumbre).

Sólo podrías realizar lo que tu propones, si tuvieses escriturado y registrada dicha servidumbre, y en lo que dicha servidumbre se concretase, y creo que no es tu caso.

Esto es lo que yo opino

Un saludo.
 
#13
hola carsanor, y gracias de nuevo

creo que ahora si podrás ver las fotos:

yo las ventanas no quiero agrandarlas, pero si mantenerlas, mas que nada porque si no no podría hacer habitaciones con luz natural.
si por necesidad hay que rehacer el muro donde estan las ventanas para mantener las casa, no puedo volver a hacer las ventanas, tal y como estaban, en cuanto a tamaño y situacion?

escriturado no hay nada, pero la casa lleva así, desde hace mas de 50 años.

gracias otra vez. no se si te aclaro algo, pero al menos lo intento,

un saludo,

:rolleyes:
 
#14
Hola,

Tengo un problema similar. Vivo en un pueblo de Valencia y detrás de mi casa se ha vendido un terreno a una constructora. Aún no sabemos exactamente que van a construir, pero sea lo que sea (garajes, sótano, vivendas), tenemos ventanas i una terraza que es colindante con dicho terreno. Además también hay otros vecinos que tienen incluso puertas.
Nuestra casa fué construida hace más de medio centenar de años con toda seguridad.
Entiendo que deben respetar tres metros de distancia y nos han aconsejado que escribamos una carta y la mandemos certificada i con acuse de recepción a la constructora para que sepan que queremos que se respeten las distancias legalmente establecidas.
No sé si con esto es suficiente, si tendríamos que contactar con un abogado e ir directamente al juzgado.
Qué debemos hacer?

Muchas gracias
 
#15
Además, detrás de mi casa había una acéquia que han tapado, no sé la acéquia hace de medianera o se debe contar a partir de mi pared.
 
#16
Pues mira las escrituras de tu propiedad, para ver si linda con acequia.
 
#19
Vamos a ver. La acequia ni era tuya ni del vecino, cuando estaba abierta. Si el vecino la ha cubierto y se ha aprovechado de su superficie a tí no te ha quitado nada.
 
#20
La cosa no es sencilla ni pacífica.
Depende de lo que diga la legislacion foral aplicable, porque el Código Civil no rige en todas las Comunidades Autónomas.

Primero deberíais comprobar que vuestras aberturas sobre la propiedad vecina fueron hechas legalmente, si no hubo denuncia del vecino por apertura de esos huecos incumpliendo la distancia preceptiva, si esos huecos que teneis llevan algun tipo de proteccion (reja remetida, tela de gallinero), o algun signo externo de servidumbre (voladizos...) y si se ha pruducido la adquisición de la servidumbre por prescripcion.

Saludos.
 
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