Vivienda en Corredor del Henares (Josant)

#1
Pues buenas a todos.

Después de llevar bastante tiempo siguiendo este foro, y en particular este de autopromotores, me voy a incluir a poder compartir mi proyecto y, cómo no, a escuchar sus opiniones.
Acabo de comprar un terreno en la zona del Corredor del Henares (Madrid), después de llevar buscando algo más de año y medio, no es que sea la panacea, pero es lo que he podido conseguir, ya que deseaba esa zona en particular.
Son 516 m² y le pertenece una edificabilidad de 210 m² más lo que sume el sótano.
Los retranqueos son 4 metros a fachadas y 3 en las lindes.
Decir que soy empresario de la construcción, aunque llevo varios años sin construir viviendas unifamiliares y estoy centrado en la rehabilitación de edificios, pues el tema de la construcción la tengo resuelta.
Prisa en construir pues no tengo, pero bueno, si se alinean los planetas me echo la manta a la cabeza y...
He pedido una reunión con un estudio de arquitectura, que llevo tiempo siguiendo sus trabajos que me encantan, a ver si empiezan alineándose estos planetas, tendré que consultar algún otro.
También así que puedo escuchar recomendaciones.

La idea de construcción: pues 2 plantas más sótano de estilo moderno, cubierta plana, con grandes ventanales y piscina :D:D
m² pues supongo que aprovecharé los 210 y lo que sea el sótano.
Así pues les dejo planito...

Saludos.

 

M&E

Promesa
#2
Suerte en la aventura.

Por cierto, esa parcela tiene una forma un poco especial, ¿no?
Después de retranqueos...
 
#3
Sí, la verdad es que sí, aún contando que pierdo bastante a la hora de los retranqueos, pienso que no está tan mal. La vivienda debería estar en la esquina más oeste y crear una forma de ele. Pensamiento de hacer 2 plantas más sótano, que por cada planta aproximadamente ciento y pico con el tema de aleros y terrazas. La fachada que da al norte tiene 7,73, lo que da sobrado para bajar al garaje y algo de jardín, la fachada corta que da dirección suroeste tiene 3,71 lugar para una piscinita que me puedo ajustar más con ella hasta un metro de las lindes y fachadas. Esa es la idea principal que tengo, luego pues miraremos las opciones.
 
#5
Pero esa forma de parcela permite que un diseño, ajustado en superficie construida pero valiente en su fachada, tenga una construcción muy original. Es un ejercicio muy bonito para el arquitecto.

Lo que ocurre es que en las rotondas la visibilidad desde el exterior es muy grande, las cristaleras amplias terminan siendo contra-intimidad. Ojo con el diseño de las ventanas o no podrás ir en ropa interior por tu propia casa. La segunda incomodidad suelen ser las farolas de alumbrado público que hay en las rotondas.

Por la distribución obligada parecería aconsejable la estructura mixta (acero en pilares y hormigón en forjados).

Suerte, ya nos contarás (y)

P. D.: ¿Por dónde entra el coche al garaje?
 
#6
Tengo un modelo de chalet de un trabajo de un estudio de Madrid, que por cierto les les llame y me hizo enviar un correo y no he recibido señal alguna :confused:, será que la parcela y mi propuesta es pobre o es que hay mucho curro (n)(n) síntoma de estacazo.
Iba a decir que hice varios croquis basándome en su trabajo, pero solo hice ese proyecto y observé que era viable, sí quizá con calzador, pero eso es trabajo del técnico, entonces compré la parcela.
Me hice 1.400 km por que estaba en Cádiz de vacaciones solo para dar una señal al vendedor :D Vean que es complicado hacerse de una parcela aquí... vuelan.
Tampoco es del todo barata, pero viendo el caso del forero de Murcia...
Diré el precio, todos los gasto de escritura ITP y demás total 91.000.

La entrada al garaje por la fachada norte-noreste tiene 7,73.

Saludos.
 
#10
Te aseguro que con que me vean la primera vez en bolas dejaran de mirar :D, puedo llegar a imitar Homer.
Evidentemente, la planta superior estará muy expuesta a las miradas ajenas a la propiedad, con lo cual será uno de los puntos a resolver. Para la planta baja no creo que exista o será más leve, la acera de la glorieta está algo elevada en su punto central, se tomaron en serio que no quedase agua estancada en ella, supongo que si hago un acceso peatonal por el medio de la glorieta tenga que hacer algún escalón hacia abajo y no poner cota cero a ese nivel de acera y que baje un poco la casa, luego la valla permitida hasta 2 metros la haremos prácticamente opaca.
Todo suposiciones.
Segundo correo enviado al estudio de arquitectura este mismo viernes :sleep::sleep::sleep:
 
#11
Bueno, tras varios intentos para concertar cita con el estudio de arquitectura tuve suerte y me recibieron hace unos días.

Ahora le he solicitado un presupuesto detallado de su propuesta, ya que el precio ya lo conocía, y me he quedado un poco, no sé, esperaba algún dato más.
Casi copio pego:

Proyecto básico de la vivienda visado:
Incluye planos alzados, secciones plantas y perspectivas 3D exteriores y poco más.

Proyecto de ejecución visado:
Incluye planos de cimentaciones, instalaciones, etc., mediciones, memoria descriptiva, presupuesto y estudio de placas solares para agua caliente y todos los planos necesarios para la obra.

Dirección de obra arquitecto:
Incluye libro del edifico y certificado final de obra.

Estudio básico de SS.

Y ya está, creo que podría venir más detallado, ¿verdad? Quiero poner otro correo, ¿creéis que podría solicitar algún dato más?
Como visitas a la obra en la ejecución, etc., etc.

Solo he contactado con este estudio, ya que me gustan sus diseños modernos.

La casa será aprox. 300 m².
El conjunto de proyecto y estudio 10.000 más IVA.
Y otros 5.000 la dirección más IVA.

Creo que los precios están en línea, ¿no?
 
#12
Vivienda de 300 m² y 15.000 euros que incluyen DF y DO además de proyecto ejecutivo... :cautious::cautious: Muy barato me parece a mí. Sale un 6,25% de un PEM con base de 800 €/m² (barato) incluyendo trabajo de arquitecto y DO (yo estoy pagando un 10% solo de arquitecto).

Yo pediría que me especificarán más... Que luego no haya sorpresas.
 
#13
Sobre lo anterior habría que sumar:
El aparejador sobre 4.500 + IVA.
Y coordinación de seguridad y salud sobre 1. 600 + IVA.

No haría falta estas que las hiciera con ellos obligatoriamente, y como tengo algunos conocidos, pues no las incluyo, pero habría que tenerlas en cuenta.

La verdad es que apenas describe la propuesta más allá de lo que he dicho antes y me parece muy escueto :confused:
 
#14
Bueno, mientras he tenido algún contacto más con este estudio...
He realizado estudio geotécnico esta semana:
3 penetros dinámico superpesada hasta 10 metros o rechazo.
Calicata corte con toma de muestras inalterada.
Medición de nivel freático si se encontrara.
Ensayo de laboratorio GLS.
Informe actas, cálculos de asientos y recomendaciones de cimentación.
Máquina de orugas.
Tiempo de trabajo 3 horas aproximadamente.
500 euros IVA incluido.

Ahora a esperar el informe.

Saludos.
 
#15
@Josant, ¿la empresa que te ha hecho el geotécnico trabaja solo en Madrid? Porque es realmente barato 500 euros con el IVA incluido. Yo lo mejor que he conseguido son 625 + IVA aparte.
 
#16
Hola @Josant.

Imagino que lo sabrás, pero por si acaso comentarte, ya que a mi me ha pasado, que dependiendo de los metros construidos y el número de plantas, el estudio geotécnico que tienes que hacer es distinto y puede variar, por lo que ten cuidado con esto. Si no me equivoco, y no soy ningún experto, el estudio que has hecho es para una vivienda de tipo C0, es decir, menos de 4 plantas (incluye sótano en el cómputo) y superficie construida inferior a 300 m², y como he visto que hablas de que aproximadamente tendrás esa medida, ten cuidado en no pasarte o te podrían pedir un estudio más completo y caro por ser tipo de construcción C1 y que ya tendrías que hacer un sondeo a 6 metros de profundidad, etc.

Saludos.
 
#17
@alquimista79, te envíe un privado.

Pues sí que estaremos cerca de esos 300 m² o por arriba o por abajo, la edificabilidad sobre el terreno son 210 m², según me comenta las terrazas no computan ningún metro por no llevar carga en lo que respecta al geotécnico, sí que computa un 50 % en construcción, pero que en lo que respecta al estudio me dice que no. Bueno, ya veremos si al final hay que hacer ese sondeo extra.
 
#18
Pues no sé, @Josant, como te he dicho, no soy ningún experto ni mucho menos y te hablo por lo que he podido leer y por lo que me indicaron a mí, ojalá esté equivocado y no te haga falta. Yo de todas formas no confundiría metros computables, que para el tema de porches y terrazas, según normativas de ayuntamientos y eso sí que computan al 50%, y metros construidos. Para que te hagas una idea, yo de edificabilidad tengo máximo 236 m² y esos los cubro con las dos plantas y sus correspondiente porches, aparcamiento, etc. sin embargo, tengo un sótano de 80 m² que no me computa por ser eso "sótano", pero sin embargo sí que son metros construidos y por lo tanto en total suman 316 m², motivo por el cual yo hice al final el sondeo, además de que consideré que por 300 € más no me iba a arriesgar y prefería hacer las cosas bien y disponer de la seguridad de no tener problemas en un futuro.
 
#19
@Josant, perdona que no te respondiera al privado, he andado liado con el trabajo. Eso sí, tuve tiempo a mandarles un email al equipo que te hizo el geotécnico y, para mi sorpresa, se desplazan también hasta Asturias. Y qué agradable sorpresa, me han presupuestado los mismos trabajos que a ti por 480 euros + IVA (algo más caro, ya que tienen que desplazarse desde Segovia). Pero si contamos que la oferta más barata en Asturias era de 625 + IVA, son 175 euros que se quedan en mi bolsillo.
¿Qué tal experiencia tienes con ellos? ¿Te han entregado el estudio en tiempo y forma? Si me dices que todo OK, hablo con ellos y firmo la hoja de encargo para que se pasen a finales de año.
Muchísimas gracias, y si pasas por Asturias, ya sabes que tienes unas cañitas a mi cuenta (con el dinero que me has hecho ahorrar).
 
#20
Hola, pues no he recibido el informe por tema del puente, creo que lo tendrá mañana o miércoles. Yo contacté con él porque mis vecinos hicieron también recientemente el estudio con él, y ellos sin problemas. El informe, aunque yo no he visto el de mis vecinos, me dicen que bien unas 50 páginas.
 
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