Vivienda en la Costa da Morte (Pazos9)

#61
El hecho de que tenga el doble de tejado, y por tanto el doble se superficie de insolación no influye en su temperatura bien en invierno o en verano?
Otro error generalizado, bien en verano o en invierno, si diseñas mal una cubierta, será mala en invierno y en verano.
 
#62
Respondo, sin números, a tu pregunta sobre el sótano.
El coste de excavar un sótano, realizar la impermeabilización y los muros de contención con sus zapatas, es mucho mayor que el de una losa o el de una cimentación corrida, el resto de gastos para el garaje serían aproximadamente los mismos, puedes ahorrar la cubierta, pero habrá que hacer un forjado, claro que generalmente la gente piensa en la cubierta del garaje como un forjado mas cubierta... pero no tiene por qué ser así, te ahorrarás algo en cerramiento, pero el cerramiento del garaje no precisa aislamiento, ni doble hoja... es más barato que el de un espacio habitable y que precisa ser calefactado.
 
#63
Voy a pedir presupuestos de algunas partidas independientes del constructor. Me vino una duda, ayer hablando con otra persona, la cual también está haciendo su vivienda con el mismo constructor, pero cada partida con su gremio (fontanería, electricidad, carpintería interior, exterior, climatización) y me di cuenta que algunas son con las empresas que trabaja el constructor. No entiendo que le salga más económico pidiendo él mismo el presupuesto a esas empresas, que el que le da el constructor de esa partida con la misma empresa. Entiendo algo de beneficio para el constructor por el riesgo y la gestión, pero en algunas hay bastante diferencia, pues se supone que el constructor le contrata varias veces todos los años.
 
#64
No lo entiendes ni tú ni nadie que se dedique a este mundo, si un oficio oferta una obra debe aplicar distinto descuento al privado que al constructor, aquí un almacén se fue al car*** por eso.

Donde suelo comprar para mi casa, a mí, arquitecto me hacen más descuento 30% que al contratista (25%) que al privado (10-15%) sobre los precios marcados.

Los descuentos estos son sobre porcelánico, hay otros que tienen menos, griferías caras, aparatos suspendidos, pero es la regla, a mí un poco más porque gasto muchos de sus productos. Yo compro poco y puede que le deje muy poco margen, pero prescribe bastante.

¿Ya has contratado con el contratista la obra?
 
#66
Yo te hablo de compra de materiales, que son al 21%, independiente de quién compre.

Si tú contratas, por ejemplo, instalación de fontanería y saneamiento, incluso aparatos a Fontanería Pepe, pagas 10% de IVA. Ojo, deben presentarte plan de seguridad y aprobarlo tu coordinador de seguridad y salud.
 
#67
Me pasó el contrato, pero aún no está firmado. Mi tío es aparejador y también tiene un 30% en un almacén. La partida de carpintería exterior 30% más barato si la encargo yo a que si la pone el constructor, por la misma empresa. Aquí es un pueblo pequeño, se sabe casi todo.
 
#68
No entiendo que si me lo pone Fontanería Pepe, a mí me cobre 7.000 y el constructor me presupueste esa partida en el presupuesto a 10.000, y luego él lo subcontrata con Fontanería Pepe.
 
#69
Pues entonces tendrás que pedirle que te revise todos los precios, al tú quitarle volumen de obra, tiene que repartir determinados costes y gastos generales entre lo que queda de obra, por tanto, el resto de partidas te pueden subir algo.
 
#70
No entiendo que si me lo pone Fontanería Pepe, a mí me cobre 7.000 y el constructor me presupueste esa partida en el presupuesto a 10.000, y luego él lo subcontrata con Fontanería Pepe
¿No lo entiendes? No pretenderás que te lo venda a 7.000, ¿no?

Podremos hablar de qué margen sería el adecuado, pero margen tiene que tener, igual que tiene la Coca-Cola que te venden en el bar, o el botellón de cerveza.
 
#71
Lo que yo no haría es pasarte presupuesto de una obra con la que ya había pasado presupuesto para el constructor, si fuera el fontanero...
 

lufegut

Gran maestro
#72
No entiendo que si me lo pone Fontanería Pepe, a mí me cobre 7.000 y el constructor me presupueste esa partida en el presupuesto a 10.000, y luego él lo subcontrata con Fontanería Pepe
Sencillo.
Caso 1
Imagínate que Electricista Manolo hace unos agujeros por accidente en los tubos de Fontanería Pepe.
Imagínate que, además, nadie se da cuenta hasta que todo está acabado y alicatado.
Hay que picar alicatado, quitar Pladur, buscar agujeros, cambiar tubo, reponer Pladur, y alicatar de nuevo.
Por supuesto, cuando ha empezado a salir agua, nadie sabe quién ha hecho el agujero.
A todo esto, Fontanería Pepe, tiene que hacer un arreglo (que querrá cobrar), Alicatador Antonio, lo mismo, Juan Pladurista, ídem de lienzo...
¿Quién asume el arreglo?
Si hay un constructor que ha contratado a todos, no es tu problema, te lo tendrán que arreglar a coste cero. Y ya se encargará el constructor de repartir responsabilidades o lo asumirá de su margen.

Si tú has contratado a Electricista Manolo y a Fontanería Pepe, Juan Pladurista y Alicatador Antonio, el problema es tuyo, y a lo mejor el ahorro se te ha ido al garete. O a lo mejor no.

Caso 2
Contratas a David Ventanero. Viene y te coloca las ventanas, las deja perfectas. Es un gran profesional y te has ahorrado 3.000 € contratándolo directamente.

A las dos semanas, aparece aquella corredera elevable de 6.000 € con un golpe, el vidrio roto y parte de la perfilería abollada. Por supuesto, no ha sido nadie. En esa semana han pasado varios gremios por la obra, y... casualidad, nadie ha visto nada.

David Ventanero, no va a cambiar la ventana gratis, lógico. ¿Quién paga el arreglo?
Las obras, por desgracia, no son perfectas, y una situación como las que te comento, es el pan nuestro de cada día.
Luego ya podemos discutir si el margen del constructor en un determinado caso es abusivo o no... pero margen tienen que tener, que como todos, trabajan para ganar dinero.

En un mundo ideal, Fontanería Pepe, debería cobrarte a ti más caro que al constructor, que es quien le da volumen de trabajo.

En Españistán, Pepe prefiere trabajar para ti directamente, porque sabe que va a cobrar casi seguro en cuanto acabe el trabajo, y las ñapas posteriores las va a cobrar también, salvo que claramente sean responsabilidad suya. Y si trabaja directamente para el constructor, a veces cobra, pero en otras cobra a 2, 4, o 6 meses, y si las cosas van mal, no cobra nunca. Y, encima, como no ha cobrado tiene que ir a obra a solucionar ñapas, porque si no corre el riesgo de no cobrar nunca.
 
#74
Y no sólo eso, @lufegut, en el caso de las instalaciones de cobre de la Fontanería Pepe, hay que hacer la regolas y luego hay que taparlas, recibir bien los aparatos, etc. En el caso de las carpinterías, primero recibir los premarcos, etc.

Pero la gran diferencia es lo que tú dices, cuando luego hay un problema, todo el mundo echa la culpa a otro oficio, en el caso del contratista único, no importa el oficio, paga él.

Y, como ya dije, podemos hablar del margen, de cuánto es un margen apropiado para un oficio y cuánto es un margen demasiado grande, si partimos de que:

Cuando compra el contratista sale de su bolsillo 7.000 + IVA (21%) = 8.470 €.

Si, por ejemplo, le mete un 10% de margen y sufre una retención del 5%, tenemos que el contratista cobra:

7.700 - 5% de retención = 7.700 - 385 = 7.315 y ahora le aplica IVA 10% = 8.046,50

Por tanto, el contratista paga el subcontratista 8.470 y cobra del promotor 8.046,50 (-423,50). Supongamos que se cobra por mes, @lufegut, que aquí es como cobran los oficios, todos los meses cuando se certifica se abona a los proveedores su parte (salvo problemas, claro), al final de mes, el contratista pone de su bolsillo 423,50 (pon varios oficios y le faltan un par de miles), es cierto que a los tres meses puede recuperar la diferencia de IVA (1.470-731,50), recupera 738,50 (es decir, a los tres meses gana de ese oficio 315) y al año, le pagas 387,50 que es ganancia, un año para sacarle 700 euros de "beneficio".

Cuando se pelean obras, a veces, a ciertas subcontratas no puedes meterle mucho margen, yo estudio obras para algún contratista y se aplica muchas veces el 10%, pero sólo a oficios importantes en las obras y sabiendo por lo que se hace, ya que si le metes un margen mayor te puede hacer no competitivo, pero se intenta llegar a números que no hagan que salga dinero de tu bolsillo, antes de tiempo.

El número mágico para no poner dinero sería el 16%, el número que se está usando mucho es el 21% (número del cateto, como yo digo, son pequeños contratistas que no saben echar números y dicen, si el subcontratista me cobra 8.470, total cantidad que pagas IVA incluido, eso lo pasan como precio de su partida y luego le meten el IVA, lo malo es que te quieren hacer ver que ellos así no ganan dinero, falso artista que yo se hacer los números).

P. D.: Esto sin entrar en conceptos que suponen dinero en la obra, electricidad, agua, plan de seguridad, etc.
 
#75
Más o menos era la idea que tenía, entiendo que el constructor cobre más, pero tanta diferencia cuando el constructor tiene bastantes obras al año de trabajo no lo entendía bien, pero ya me quedó más claro, Valoraré el riesgo y aún no tengo tomada una decisión. También influye que estaré casi todos los días en la obra, pues ya lo estoy actualmente sin tener obra, entonces para vigilar los oficios. A la gente que le pregunto, y llevaré como 10 personas, todos hicieron por oficios excepto 1, que fue todo con el constructor. Yo pensaba solo con el constructor, pero escuchando la experiencia de otros me planteo por oficios.
 
#76
Hola, @Pazos9.

El contratarlo por oficios es una opción tan viable como cualquier otra pero, como te han explicado, conlleva unos riesgos que en ocasiones te pueden acarrear más gastos y problemas que beneficios. Por mucho que estés en la obra no lo vas a poder controlar todo y menos si no tienes experiencia.
Por otra parte, cuidado con lo que cuenta la gente, porque por desgracia hay mucha que tiende a contar las verdades a medias y las penurias se las guardan y luego si tienes la mala suerte de sufrirlas en tus carnes te acordarás de esos que te decían que era todo maravilloso.
 
#77
@Octopussy, yo cuando marco un margen de un 10% no multiplico por 1,10; divido entre 0,90.
Si incrementas a 7.000 € (que has puesto de ejemplo) un 10% = 7.700 € y luego haces un descuento del 10% = 6.930 €.
 
#78
Otro tema que también pensé es la calidad de los materiales, si los que pone el constructor serán de menor calidad o que los que elija yo en cada oficio. Por ejemplo, al constructor le pregunté por la bomba de calor y ni idea, en la empresa de instalaciones me hablaban de bombas con determinadas características, suelo radiante a 15 cm o a 7,5, calor o calor y frío, y bastante diferencia en precio con bombas de calidades diferentes, bastante más caras las del constructor. Otro tema fue con el estudio geotécnico, el constructor me dijo que había 2 o 3 empresas que conocía y sobre 1.000 euros, yo miré en este foro, mire 7, 8 en Galicia, recomendaban unos que estaban a 250 km de la finca, pues pedí presupuestos y ese era el más económico, sobre 800, cuando vio el constructor cómo lo hicieran y el precio, me pidió el contacto para tenerlo él de habitual. Pues me hizo pensar que si yo en 2 días conseguí mejor profesional y precio que el constructor, pues si tengo que buscar, me gusta esa función. Mi hermana, cuando se hizo la cocina, vino una empresa de 100 km que ya trabajaron con ellos y muy contenta, a partir de esa cocina llevan más 10 en el pueblo en los últimos 3 años, pues bastante diferencia de calidad y precio con las empresas de por aquí.
 
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