Vivienda en la provincia de Tarragona (xbounce)

xbounce

Novel
Buenas tardes.

Os quería hacer una consulta sobre mi futura casa si todo va bien, que ya veremos...

Situación inicial:
Dispongo de un terreno de 200 m² en la provincia de Tarragona, donde me gustaría hacerme una casa. Según normativa, serían casas apareadas, y deben dejarse 5 metros de patio delante y detrás (impepinable, me dijeron que ni una barbacoa de obra podría poner), tiene una fachada de 10 m y una profundidad de 20 m. La mía es la que da a la esquina marcada con un cuadro y podría hacer ventanas en la parte lateral.

Plano de mi terreno con un cuadrado marcado:

Plano de situación


Como solo se puede edificar un %, si no recuerdo mal, son unos 170 m² de edificabilidad, que en los 100 m² de suelo que puedes utilizar te da para una planta baja más primera planta. Entonces todas la las casas tienen típico parking pequeño dentro de los 100 m², el comedor al lado y cocina y algunas habitaciones arriba.

Tema parking:
Los terrenos no son muy caros, creo yo, salen por unos 15.000 €, entonces, como me gustan los espacios abiertos, me estaba planteando el tema de construir el parking en la finca de al lado que está a la venta. Me refiero, ¿sale más caro hacer el parking dentro de mi finca e incluirlo en la casa por así decirlo, o destinar toda mi finca a casa que daría para una planta baja más abierta y comprar el solar del lado, y meter allí el parking?

No sé si me he explicado muy bien, quiero decir, si la casa vale 200 k, y el parking en mi finca suponen 15 k de esos 200 k, ¿sería mejor, por ejemplo, comprar la finca del lado y meter allí una losa de cemento y dejar el parking allí y la casa así tendría más espacio y sería más abierta, o realmente una vez construyendo en mi finca el hacer o no un parking no supone mucho cambio en el precio?

De comprar la finca del lado siempre tendría posibilidad de incluso en un futuro venderlo o hacer otra casa o tener ventanas en lado interno, aunque no querría que el vecino hiciera ventanas a mi "patio parking".

Tema casa:
La casa la querría hacer como autopromotor, que por lo que estoy leyendo es un infierno y me da mucho miedo quedarme pillado, porque la gente empieza con casas de 180 k y acaban siendo de 280 k.
El tema es que he preguntado a 3 arquitectos y, así, a ojímetro, haciendo una casa con planta baja más planta primera con parking en la planta baja que serían unos 130 m², decían que podría salir por unos 170 k, otro me dijo que a partir de 250 k podríamos empezar a hablar y otro me comentó que por 140 k se podría hacer algo de calidad normal, sin lujos.
Entonces debería pedir una hipoteca autopromotor a un banco, pero tengo dudas sobre en base a qué te lo dan, porque si tengo que pagar un arquitecto 18 k de inicio para que me haga un proyecto si voy al banco y luego me dicen que con ese proyecto no me dan todo el dinero que necesito es un problema, porque estoy ya atrapado en un proyecto que no podré emprender.
No sé si los banco se basan en el PEM o en algún tipo de preproyecto o propuesta que haga el arquitecto que no suponga el hacerlo de pe a pa, me refiero a que si hay algún pre estudio o algo que se puede presentar al banco por mejor precio para ver la viabilidad, que no es lo mismo perder 3000 € de un preproyecto que luego el banco te deniegue a perder 18 k.

Por otro lado, si hiciera la compra del terreno contiguo, por ejemplo, financiándolo para poder disponer de más dinero cash para el tema obras licencias, etc., eso podría ser un freno para el banco para dar la hipoteca autopromotor o entiendo que sería viable porque luego el banco si todo se fuera a pique tendría dos terrenos, que no debería pasar.

Disculpad si algunas consultas son básicas, pero es muy complicado este mundillo y no hay manera de meterle mano para hacerlo bien sin quedarse pillado.
 
Se dice casa pareada.

Las casas no se aparean.

Y comprar otra parcela para dejar el coche solo, es una locura.

Aparca en la calle o pon garaje dentro.

Y sobre el coste 140 k me parece muy ajustado, mínimo 170 k, suma licencias, proyecto, dirección de obra, impuestos (el IVA es un pico), etc.

Mínimo más de 200 k le hecho todo.

Lo mejor es hacer números y preguntar mucho.

Saludos.
 

riurau

Plata
Si inviertes en otro terreno, y por tanto tienes que pagar una hipoteca, por pequeña que sea, esa cuota la tendrá que restar el banco de tu capacidad económica de pago, total, que es lo mismo, pero al banco no le va gustar mucho que ya tengas otra hipoteca. Si es por poner el valor del terreno para hacer más apetecible la operación, lo puedes poner igual, aunque esté pagado.
Puedes ir al banco sin proyecto, pero ya con el terreno que tienes y proponerles tus números, a ver cómo lo ven, si sería viable o no.
Y sí, sumando todos los gastos, cuenta más 200.000 que 150.000.
 

BMA

Bronce
A mí no me parece mala idea, pero intentaría sacarle más provecho y ver si podrías construir como si fuera una, podrías poner las habitaciones encima del parking y hacer el salón comedor con techos altos, por no decir lo que ganas de patio...
 

bicilindro

Titanio
Yo diría que tu número (he escrito un razonamiento antes, pero me lo salto) son: 250.000, licencias, proyecto e IVA.
Es lo que te recomiendo que vayas planteando al arqui, que para eso cobra.
Si puedes disponer ya de 50.000 para despegar, te faltarían los 200 k. Si te fallan cualquiera de las dos, alto.
 

dardhal

Esmeralda
Y sobre el coste 140 k me parece muy ajustado, mínimo 170 k, suma licencias, proyecto, dirección de obra, impuestos (el IVA es un pico), etc.
El IVA es un pico (10% de la obra y 21% de los servicios profesionales, acometidas, mobiliario, etc.).

Y además sólo puede ir al alza. Mucho me temo que de aquí a un año los tipos del IVA no serán los que son ahora. Y cuidado no "converjamos con Europa" en quitar los tipos reducidos y súper reducidos a muchas cosas. Que el 10% aplicable a construcción pase al tipo general (23% cuando lo suban) es muchísimo dolor al que le toque al principio o a medias de hacerse la casa.
 

DYM-R

Esmeralda
No sé cómo un subida del IVA va a contribuir a mejor la economía de las empresas y autónomos. Está el país como para atreverse a tomar medidas de ese calado.
 

dardhal

Esmeralda
En nada, más bien al contrario, pero sólo hay que echar la vista atrás para recordar lo que se hizo la última vez, y aquélla fue una crisis "suave", no el desplome brutal, absoluto, repentino (pero mayormente persistente en el tiempo) que va a ser la actual.
 

Xanito

Titanio
Las parcelas son pequeñas. Si por 15.000 puedes distanciarte del vecino, ni me lo pensaba. Pero haz bien los números antes.

Siendo parcelas distintas, legalmente no podrías pasar luz ni agua de una a otra, y tampoco sé si te autorizarían a hacer sólo garaje en una. Si son parcelas para viviendas, querrán viviendas.

Tal vez agregándolas, si dejan, sería más práctico.
 

xbounce

Novel
Básicamente, es por distanciarme de vecinos, nunca sabes quién se va meter a vivir al lado, y te puede arruinar la existencia, como ya me pasa en el piso donde vivo ahora, que la comunidad es un cristo...
Por eso pensaba en el tema de la parcela del lado, ya que poniendo una solera ya dejas el coche allí, te separa del vecino y ganas "patio", aunque es verdad que me debería informar con el ayuntamiento si dejan hacer una cochera o debe ser casa... por narices.

En cuanto a los precios de la casa, es lo que me está dando muchos dolores de cabeza, porque, por ejemplo, una casa ya hecha en la misma calle unos número más allá, de segunda mano se vende por unos 150 k, con esta configuración del Catastro:

VIVIENDA1000172
APARCAMIENTO1000223
PORCHE 100%100035
VIVIENDA1010176
PORCHE 100%101024

Por lo que me choca que deba ir precios de 230, 250 k, que no dudo que sean válidos, pero es un pueblo pequeño sin muchos servicios, pero me une el tema familiar, que soy de allí, por eso entendería un casa de esos precios en Barcelona provincia o grandes ciudades, pero en mi pueblacho...

Claro, aparte aún no tengo arquitecto escogido por la disparidad de precios sugeridos, y aparte por el problema que comentaba que no sé lo que el banco me podría dejar, porque tal vez me pienso que puedo hacer este proyecto ya o lo mismo no puedo hacerlo hasta 5 años si nos vamos a precios tan altos.
 

Xanito

Titanio
Lo primero, hablar con el banco, a ver cuánto te sueltan. Que luego hasta que no tengas parcela, proyecto y licencia no lo van a estudiar de verdad, pero tendrás una idea, de palabra, de hasta dónde puedes llegar.
 

dardhal

Esmeralda
En cuanto a los precios de la casa, es lo que me está dando muchos dolores de cabeza, porque, por ejemplo, una casa ya hecha en la misma calle unos número más allá, de segunda mano se vende por unos 150 k, con esta configuración del Catastro
Yo ya lo he dicho muchas veces en este foro y creo que cualquier autopromotor lo comparte: raras son las circunstancias por las cuales a igualdad de lugar y tamaño, la suma de parcela y vivienda nueva en autopromoción va a ser más barato que una vivienda ya hecha.

Explicaciones hay muchas, pero salvo aquellos que son unos linces con los oficios, el que se hace la casa a 600 €/m² o en sitios donde las viviendas existentes están en precios de no-mercado, la realidad suele ser que ser autopromotor no es algo para ahorrarte dinero.
 
Si es la zona donde quieres vivir, y esa casa a la venta está medio bien, yo ni me lo pensaba. Ahorrarás muchísimo dinero y aún más de dolores de cabeza y disgustos, comprándote esa casa de segunda mano.

Y mira, si hay un baño que no te gusta, coges 3000 euros y lo reformas a tu gusto. Pero nada comparable con meterse en el lío de hacerse una casa.
 

Evah

Novel
Por eso pensaba en el tema de la parcela del lado, ya que poniendo una solera ya dejas el coche allí, te separa del vecino y ganas "patio", aunque es verdad que me debería informar con el ayuntamiento si dejan hacer una cochera o debe ser casa... por narices
¿Y si unificas las dos parcelas? Se te queda en una y puedes hacer una casa.
 

BMA

Bronce
Habría que revisarlo, a veces tienen clausulas que sí lo permiten, siempre y cuando no excedas lo que podrías hacer como (a)pareada.
 

CogitoBcn

Novel
No sé cómo un subida del IVA va a contribuir a mejor la economía de las empresas y autónomos. Está el país como para atreverse a tomar medidas de ese calado
Yo diría que mejorar la economía es un objetivo general a largo plazo, y los gobiernos (de todo color) no gastan de eso. Y viendo cómo le van a dar a la impresora para "solucionar" la crisis que viene, tengo la sospecha que los impuestos van a subir una temporada.
 

DYM-R

Esmeralda
Puede ser, pero me temo que nos veremos abocados a unas nuevas elecciones. Tiempo al tiempo. Algunos lo agradecerán por sus ideales políticos, yo es pensar en volver a las urnas y me pongo malo. Que respeto lo que cada uno opine, y al margen de que pueda o no entender el devenir político del país, volver a votar es volver a caminar muchos meses a la deriva si nos atenemos a lo que ocurrió en el pasado. Dos o tres elecciones hasta que los que mandan se pongan a hablar se me hace cuesta arriba.
 
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