Viviendas protegidas

fresno

Novel
Es que no se ha demostrado hasta la saciedad que el intervencionismo en vivienda es dañino y acaba saliendo muy caro a todos.

Cada vivienda protegida aumenta el precio de la vivienda libre y además el poseedor de la misma tiene un producto que está fuera del mercado. Hasta cuando se seguirá con este invento antidiluviano, y no sólo eso sino que cada PGOU que se aprueba aumenta su porcentaje.

Es de recibo que poblaciones de 10.000 habitantes tengan en su PGOU (inducido por TR LS/08 y Ley autonómica) un 35% de viviendas protegidas cuando en toda la comunidad no hay demanda ni para la décima parte de las de ese municipio?
 
Fuera de mercado depende. Las viviendas protegidas de precio concertado son, en algunos sitios, más caras que las de precio libre.
Por ejemplo, un parking de precio concertado tiene un valor máximo, en municipios del grupo A, de: 25 m2 x 758 €/m2 x 60% x 1,80 x 2,20 = 45.025,20 €
A mi me parece que ese precio está bastante ajustado a mercado. A lo mejor un parking en Gran Vía tiene un valor superior, pero en Vallecas seguro que no.

A mi lo que me parece peor de las viviendas protegidas es que se puedan descalificar o que en segundas y posteriores transmisiones la gente pague dinero negro para comprar una. El propietario dice que él no regala su vivienda y le mete un sobreprecio en negro.
Este dinero no tributa, no paga impuestos y va en perjuicio de todos los ciudadanos.

La Administración debería ejercer el derecho de tanteo y retracto siempre. Así se acabarían los trapicheos.
 

fresno

Novel
Sí claro.

Yo hablo de Galicia. Se están programando, y haciendo, VPO en una cantidad 100 veces superior, o más, a la demanda real.

Muchas veces el precio no llega a cubrir el suelo que ocupa. ¿Cómo se fomenta así la iniciativa privada? ¿cómo unos propietarios pueden desarrollar un polígono si tienen que cargar con esa losa del 35% de VPO a repercutir en las restantes?

Porqué cuando hay un polígono de VPO es la empresa pública de suelo la encargada de:
- 1º.- se expropia el suelo (precio rústico por supuesto)
- 2º.- si no se expropia se pone por cooperación, pero sin plazo de ejecución. Los libres
en 4 años ha de estar presentado el proyecto de compensación.
- 3º.- edificabilidad 3 veces superior a los polígonos de iniciativa particular (con B+6)
cuando a los libres B+2.

etc. etc.
 

JCM

Plata
Quizá si se modificase la mentalidad de que el beneficio neto del promotor es del 30% (o más) sobre el precio de venta, alguna cosa empezaría a cambiar. Profesionalización del sector de la promoción.
Saludos.
 

antoni0

Platino
Galicia debe ser una zoina mu "rara"
Los ciudadanos prefieren comprar vivienda libre más cara, que de protección oficial más barata.
Los unicos que se quejan de las especificaciones de planeamiento para hacer protegidas son los dueños de los terrenos sin urbanizar. Unos porque han pagado muy caro y no les salen las cuentas, y otros porque no pueden vender a lo que creen que "vale" su terreno.
 

fresno

Novel
Vamos a ver Antonio, muchos prefieren comprar un audi (más caro) que un ibiza (más barato), aunque ambos sean coches. La VPO no es igual a la libre, y en muchos aspectos, no sólo en calidades, dimensiones, etc.

Y los propietarios hacen muy bien, son los grandes ninguneados del urbanismo (me refiero a los originales), de ellos son los terrenos y aunque desde la LS/56 se les haya arrebatado el ius aedificandi son los que siempre se llevan el trozo menor de la tarta.

Parece que se nos intenta vender: "sufrido ciudaano, vamoa a oblgiar a esos canallas de promotores que tanto especulan a haceros viviendas a mitad de precio y a su costa". Ni Stalin ni Lenin llegaron tan lejos, en aquéllos regímenes el Estado tenía la decencia de acometer él las acciones y no obligaban como hace ahora a que un empresario pierda dinero ejecutando un producto con el que no está de acuerdo.

Un ej. el PGOM Vigo (previsiones quinquenales ¿a qué me recuerda ...?) a partir 2.010: 7.485 viviendas, de las que 5.252 serán VPO, 2.049 libres y 184 de promoción pública y las únicas a las que se compromete la Consellería.
En el 2º quinquenio: 2.131 de las que 1.507 VPO, 567 libres y 57 promoción pública.

Sumemos los proyectos Administración:
- La Central dice haber una oferta de compra de suelopara ejecutar estas viviendas, sin más.
- La Autonómica: previsión construir 184 VPO.
- La Local: promesa del Sr. Alcalde de construir 6.000 (aire, palabras, nada más).
En el mejor de los casos la Administració hará unas 19 por año.
En cuanto a las OBLIGADAS y sólo en SUNC tenemos:
- Central: 30% de todo lo que se haga.
- autonómcia: mínimo 20%.
-local: media de 43% con lugares que llega al 100%.
Es decirr, que los promotores construyan en unos 14 años unas 7.000 VPO y el Ayuntamiento una de cada dos construidas.

Es decir, el nº VPO que deben construir los promotores es el quíntuplo de la demanda real, aproximadamente 10 veces más que la demanda solvente (la admitida por los bancos) ¿Y el resto?
 

fresno

Novel
Quizá si se modificase la mentalidad de que el beneficio neto del promotor es del 30% (o más) sobre el precio de venta, alguna cosa empezaría a cambiar. Profesionalización del sector de la promoción.
Saludos.

Hola JCM, entre los promotores que yo conozco hay de todo. Algunos super profesionales, otros chapuceros, como en los arquitectos, abogados, médicos, carpinteros y mecánicos, o cualquier otra profesión.

La inmensa mayoría que conozco no pasan del 20% de beneficios, y bien que se lo curran. Es un porcentaje muy alto porque tienen unos riesgos muy altos, conocí varios casos (y no por esta crisis, hablo de hace 30, 20, 10 años) de promotores que perdieron hasta la camisa, después de trabajar 30 años. Se quedaron sin nada. Creo que es justo que a mayor riesgo más beneficio.

Y si es tan buen negocio a nadie le cierran la puerta. El que quiera que empiece a promover, no es coto privado. No hay colegio profesional, ni títulos, ni exigencias académicas. No lo es el que no quiere (con sus límites, claro).

Yo creo que todo empezaría a cambiar si se dejar de intervenir el mercado de la vivienda con engendros como la VPO, y se eliminara la financiación de partidos, Ayuntamientos y etc. que viven a expensas del urbanismo.

Cuando las decisiones políticas (urbanísticas) tuvieran consecuencias reales. Un Abogado, un Arquitecto, un Promotor, un Constructor que la hace la paga. Un político, una Administración (un cargo de la misma) hace el mayor desaguisado, y como mucho renuncia, no, le piden que renuncie, muchas veces ni eso. Ahí acabó el cuento, luego la ciudad paga (vía impuestos de los ciudadanos) las cafradas hechas. Pero como la Sentencia suele llegar 20 años después quién se acuerda del culpable que salió de rositas.
 

antoni0

Platino
Y los propietarios hacen muy bien, son los grandes ninguneados del urbanismo (me refiero a los originales), de ellos son los terrenos y aunque desde la LS/56 se les haya arrebatado el ius aedificandi son los que siempre se llevan el trozo menor de la tarta.
Los procedimientos "antiguos" antes del 56: La Administración expropia para abrir una calle. Marginalmente a la calle expropia entre 25 y 50 metros todos los terrenos completos que coja. Paga a precios anteriores a la apertura de la calle. Urbaniza con fondos municipales, y subasta los mismos a precios "nuevos" para sufragar el gasto de abrir la calle. Los compradores tienen que edificar en el plazo de una año. Si no lo hacen pierden el solar y el dinero pagado por él.
pregunta: ¿eso era mejor para los propietarios primitivos, e incluso para los compradores de suelo?

Hay que conocer un poco la historia.
El derecho a urbanizar no es propiedad del propietario del terreno, ni lo ha sido nunca. La Ley del 56 permitió a los propietarios colaborar con la Administración, pero NUNCA les dio el derecho a urbanizar, ni se lo han dado ninguna de las Leyes posteriores. La ley 8/90 y el RD 2/92, aunque declaradas incostitucionales por temas de competencias autonómicas, explican muy bien los derechos existentes, el por qué de esos derechos y el modo de adquirirlos.
El "jus edificandi" existe para los solares, pero no para los terrenos sin urbanizar.
 

JCM

Plata
Hola fresno.
Yo tengo otro enfoque. Por un lado, a mi me han llegado a decir (cito cuasi-literalmente) "Hola, soy panadero, pero voy a dedicarme a la promoción de viviendas; ¿que hay que hacer para sacar una licencia?".
El mundo de la promoción crea ricos inmensos de un día para otro y eso ha provocado que la proporción de promotores-chapuza supere muy ampliamente a los promotores profesionales.
El promotor profesional no asume tanto riesgo como dices, porque conoce el mercado (lo conoce porque lo ha analizado), busca buenos profesionales porque sabe, por ejemplo, que un proyecto bien pensado y ajustado le ahorrará dinero durante la obra (y no coje al primer pseudo-arquitecto que se le cruza que le rebaja los honorarios al 50% bajo la proclama de "total, si el proyecto me sirve casi nada más que para sacar licencia" (veridico), ofrece el producto correcto en el momento adecuado, etc, etc.
Hablas de 20% de beneficio como un número reducido. En las licitaciones de obra, el beneficio industrial del contratista es un 6%. Entiendo que un contratista asume riesgos también, ¿no?
Y por último, como han dicho por ahí, la VPO no es comparable a la libre. Si quiero un Audi no me quedaré con un Ibiza. Ahora bien, si tengo en el mercado "Audis" que al mirarlos detenidamente son "Ibizas" con un aleroncito mal colocado y al doble de precio, entonces esos "Audis" se quedarán colgados por ahí, pero la culpa no es de los Ibizas bien hechos, es de los Audis malos, que casi, casi seguro fueron hechos por promotores-panaderos.
El sistema de las VPO, con todos sus defectos, que los tiene, me parece un buen sistema como referencia y control de precios de la vivienda libre y la prueba es que lleva más de 25 años en funcionamiento en España.
Es una opinión.
Saludos.
 

fresno

Novel
Por supuesto, cada uno tenemos nuestra opinión.

Por cierto creo que las VPO llevan bastante más de 25 años (son un invento franquista).

Lo que no es de recibo es que se obligue a promover VPO a un empresario diciendo que estamosen una economía de mercado. O es economía de mercado o no lo es.
Si lo es que sea la Administración la que las promueva.

Y al menos en Galicia se están haciendo VPO muy por encima, pero muy por encima, de la demanda real. En municipios de 10.000 habitantes se programan (habrá que hacerlas) 3.500 que no se demandan en toda Galicia en un año y repito ¿y qué pasa con el resto?

En Santiago que puede haber una demanda de unas 50 al año, el Plan vigente (año '08) programa 11.000 ¿pero de qué van? y lo mismo en Vigo, Lugo (aún sin aprobar pero ya vimos avances), pero también en municipios de unos pocos miles de habitantes ...
 

fresno

Novel
Y al menos por aquí si hay diferencia y mucha entre VPO y libre. Y no solo en precio, sino en calidades, financiación, etc.

Además una VPO por definición está fuera de mercado. No puede venderse ni entrar en el tráfico mercantil normal entre otras limitaciones.
 

fresno

Novel
Hay que conocer un poco la historia.
El derecho a urbanizar no es propiedad del propietario del terreno, ni lo ha sido nunca. La Ley del 56 permitió a los propietarios colaborar con la Administración, pero NUNCA les dio el derecho a urbanizar, ni se lo han dado ninguna de las Leyes posteriores. La ley 8/90 y el RD 2/92, aunque declaradas incostitucionales por temas de competencias autonómicas, explican muy bien los derechos existentes, el por qué de esos derechos y el modo de adquirirlos.
El "jus edificandi" existe para los solares, pero no para los terrenos sin urbanizar.

El objetivo de las primeras leyes del suelo (España) fue limitar los derechos de los propietarios (Código Civil,art. 348 similar al del derecho romano, supongo que esto es historia) mediante Planes y Ordenanzas.

Pero la doctrina del Derecho Administrativo destacó varias notas (aceptadas por una parte de la doctrina civil):
- la facultad de edificar no forma parte del contenido normal o esencial de la propiedad del suelo.
- el urbanismo es una función pública.
- la función social delimta el derecho de propiedad mediante la Planificación, sin indemnización al propietario.
- la inutilidad del art. 348 CC.

Por ejemplo en Italia la Corte Constitucional ha apreciado un valor implícito (pese a que no está expresado en el art. 42 de su Ley Fundamental: en que desaparece toda referencia al carácter inviolable y absoluto del derecho de propiedad). Y dice la Corte que la garantía expropiatoria se vulnera en los casos en que, permaneciendo intacta la titularidad, el derecho de propeidad es anulado o menoscabado al considerar un acto expropiatorio siempre que se impongan limitaciones que vacíen de contenido el derecho de propiedad e incidan sobre el goce del bien hasta convertirlo en inutilizable para el destino que le es inherente a su naturaleza o haga desaparecer, o menoscabe, su valor de cambio.
Se itentó superar el escollo con la ley 101/1977 proponiendo (los que hizo LS/56 y siguientes en España) la escisión entre el derecho de propiedad y la facultad de edificar estableciendo que el propietario del suelo no tiene originalmente facultad de edificar alguna y que dicha facultad puede concederla únicamente el Estado, así limitar esa facultad de la que carece no es indemnizable.
Pero la Corte Constitucional afirmó que no había razón para considerar superado el régimen del suelo establecido en STC 55/1968 y por la ley 1187/1968 reiterando que la facultad de edificar está indefectiblemente unida al derecho de propiedad del suelo y no se confiere en función de instrumento urbanístico o mediante concesión.

Como ves JCM las cosas no son tan simples y la historia viene de mucho más lejos.

cordialmente fresno
 

JCM

Plata
Por cierto creo que las VPO llevan bastante más de 25 años (son un invento franquista).

Lo que no es de recibo es que se obligue a promover VPO a un empresario diciendo que estamosen una economía de mercado. O es economía de mercado o no lo es.
Si lo es que sea la Administración la que las promueva.
Perdón, me refería a la normativa de diseño actuales de las VPO, que son del año 70. Las VPO como tales son anteriores, franquistas, supongo.
¿obligar a un empresario a promover VPO? Explica eso, por favor, porque dicho así, si que suena a franquista...
 
Las VPO son anteriores a los años 60. POr lo menos yo he visto decretos del año 1963 y anteriores.

Es una economía de mercado pero la propiedad tiene una función social.
Un promotor no puede hacer lo que le da la gana en un terreno urbanizable. Tiene una edificabilidad y unos usos asignados. Como toda la vida, vamos.

Ahora el uso residencial se distingue entre vivienda libre y protegida. Pero el promotor, a la hora de comprar el urbanizable ya debería haber tenido esto en cuenta a la hora de comprar el suelo. Por lo tanto no me dan pena los promotores. Y menos pena me dan los propietarios de suelo rústico que de un día para otro su terreno se revaloriza un montón porque un plan general ha manchado su parcela con una mancha de suelo urbanizable.

Ahora por ley el 30% de la edificabilidad residencial debe ser destinado a VPO. Sin embargo, y repito lo que dije en la página anterior, ahora mismo, con el Plan Estatal 2009-2012 no hay tanta diferencia entre el valor de repercusión de VPO del de vivienda libre.

En ningún lado la ley te obliga a hacer viviendas protegidas de régimen especial o general. Puedes hacer viviendas de precio concertado y dichas vpo son, en algunos municipios, más caras (el precio máximo legal) que las viviendas libres. Por lo tanto, no se que follón hay con las VPO, sobre todo con los Planes Estatales actuales.

Por otro lado esto de que las vpo no tienen salida. Hombre, pues tendrán más salida las VPO que las viviendas libres. Se venderán antes las VPO que las viviendas libres, digo yo, si son más baratas pues se venderán antes.

Mucha gente se queja de la calidad de las viviendas de VPO. Pues bien, las VPO también deben cumplir el CTE y además deben cumplir unas ordenanzas del año 1969 modificadas por otras cuatro ordenanzas y hay unas normas técnicas de diseño de VPO del año 1976 y 1977. Las VPO pueden tener una mayor calidad que las viviendas libres. Además, en muchos planes autonómicos se exige mayores requisitos en cuanto a eficiencia energética que a las viviendas libres.

En las normas técnicas, por ejemplo, se obliga a que las viviendas se separen del terreno mediante forjados sanitarios o plantas techo del sótano. En cambio en una vivienda libre puedes hacer una solera de hormigón y plantar la vivienda. ¿Cuál tiene más calidad? ¿En cuál es más difícil que haya humedades?
 

paules

Diamante
¿obligar a un empresario a promover VPO? Explica eso, por favor, porque dicho así, si que suena a franquista...

Sí, creo que es un exceso afirmar eso.

Con esto quiero pensar que fresno se confunde con la obligación de destinar suelo para VPO en el suelo que se desarrolle, con la obligación del promotor de ese suelo a edificarlo.

Y en mi opinión, los planes generales pueden decir misa, si quieren, pero si no tienen feligreses que estén dispuestos a escucharla será un brindis al sol.

PD : efectívamente arquitastro, como se va a sentir lástima por un propietario que sin comerlo ni veverlo puede encuentrarse con alguien que está dispuesto a pagar por su finca 5 ó 10 veces lo que vale. Son los auténticos beneficiados de las determinaciones de los planeamientos. Eso sí, del bombo tiene que caer la bolita con su número.
 
Hola.

Soy una persona que vive en España y no me gusta que 1/5 parte de lo que gano se lo lleve el estado con una cosa que se llama IVA. Tampoco me gusta que de lo que me queda otra 1/4 parte se lo lleve también. Tampoco entiendo por que el estado tiene que proteger a la gente que no paga impuestos...

Como arquitecto tampoco me gusta ni el CTE, ni la LOUA ni NCSE-02... a mi lo que me gusta es diseñar mis propios edificios sin este intervencionismo del estado que te dice hasta donde tienes que tirar tu desechos de obra con medición de los mismos... Tampoco me gusta el decreto de barreras arquitectónicas que ocasiona que pierda muchos encargos por locales que no cumplen...

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:) :) Jejeje, bueno coñas a parte. :) :)

Esto es como el monopoli, hay una serie de reglas, están por que hay una mayoría que lo quiere así... puedes estrujarlas todo lo que puedas, pero hay que mantenerse dentro de las reglas.

Decir que un 20% de beneficio es escaso y justo... no me parece acertado, está propiciado por una falsa sensación de "riqueza" (si mi primo es promotor y no ha puesto un ladrillo en su vida...¿por que yo no también?... si compro a 50 y vendo a 60 !gano 10 por el camino!) Es como lo de Afinsa pero a tamaño estatal.

Los mismos que te hablan de la desaparición de la VPO por competencia desleal e intervencionismo del estado... son los que se echan a temblar si mañana se liberaliza realmente todo el suelo y pasa todo a ser urbanizable, por que se hundiría el precio del suelo... dejando a bancos y pseudo speculadores con un pufo en las manos.

Lo dicho... esto un minijuego dentro del juego del monopoli, no ponemos las reglas, solo jugamos... y que un jugador piense que un 20% es escaso me parece una tomadura de pelo.
 

antoni0

Platino
si mañana se liberaliza realmente todo el suelo y pasa todo a ser urbanizable, por que se hundiría el precio del suelo... dejando a bancos y pseudo speculadores con un pufo en las manos.
Eso es lo que pretendía la Ley 6/98, y lo que consiguió es que se desatara una especulación feroz.
El mercado del suelo no funciona como un mercado libre ordinario. Es un mercado muy opaco, y existe (aquí) un apego desmedido al suelo.
El problema de los bienes inmuebles es que se monetaricen, es decir que la gente emplee los mismos como moneda de ahorro y/o especulación. Y aquí y desde que yo sé esto ha ido hacia arriba. Muchos pisos se vendieron en la época de bonanza porque todo el mundo quería una parte del pastel, y compraba como forma de ahorro y/o especulación.
Porque no se vende ahora? Facil, han desaparecido del mercado los que comparaban no para vivir sino para ahorrar/especular. Pero para eso ya está la bolsa.
 
Cada vivienda protegida aumenta el precio de la vivienda libre y además el poseedor de la misma tiene un producto que está fuera del mercado.

El tema da para mucho y es muy complejo de explicar (y cuando tenga tiempo lo haré), pero solo una cosa:

ES COMPLETAMENTE FALSO QUE LA VIVIENDA PROTEGIDA ENCAREZCA LA VIVIENDA LIBRE.
 

fresno

Novel
Antonio0 creo que el objetivo primordial de las primeras LS (56, 76, pero también las que vinieron detrás) era LIMITAR los derechos de los propietarios mediante Planes y Ordenanzas.

Los arts. 76 y 87.1 (LS/75):
art. 76: "las facultades del derecho de propiedad se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en esta Ley o, en virtud de la misma, por los Planes de Ordenación, con arreglo a la clasificación urbanística de los predios"
Es decir el propio sentido literal del precepto indica que el ius aedificandi es una facultad del dominio que se ejercerá sujeto a una serie de límites o deberes.

art. 87.1: dice que esta ordenación "no conferirá derecho a los propietarios a exigir indemnización por implicar meras limitaciones y deberes que definen el contenido normal de la propiedad, según la calificació urbanística"

Así la doctrina procedente del Dº Administrativo destacó 4 notas (aceptada por parte de la doctrina del Dº Civil, todo hay que decirlo):
1ª.- la facultad de edificar no forma parte del contenido normal o esencial de la propiedad del suelo.
2ª.- el urbanismo es una función pública.
3ª.- la función social delimita el derecho de propiedad mediante la planificación, sin posibilidad de indemnizar al propietario.
4ª.- la inutilidad del art. 348 CC.

Si hablamos de historia resulta que el art. 348 CC por el que se regía la propiedad (y aún podría regirse) es casi literal del Dº Romano. Algo de historia si que sé. :D:D:D

Y la garantía expropiatoria del art. 349 CC repetía el precepto de la Constitución de 1876, pero las expropiaciones no se regían por el CC sino por leyes especiales.

Y en el art 350 se entendía el ius aedificandi como FACULTAD DEL PROPIETARIO.

La LS/56 cambió todo, pues se ideó que en al propiedad urbanística hay un contenido normal, que si se respeta no origina indemnizaciones (gran negocio para la Administración, nuevamente a cuenta de sus súbditos). :mad::mad::mad:
Las LS nos acostumbraron a la idea de que con la equidistribución entre un conjunto de propietarios no eran necesarias indemnizaciones expropiatorias especiales. Es decir, el contenido concreto de cada propiedad situada dentro de un conjunto de propiedades se encontraba definida por los Planes urbanísticos.

Luego se paso del plano legal al constitucional, en la CE/78 en su art. 33 hay una garantía de una institución que recibe el calificativo de propiedad privada, protegida por la garantía expropiatoria, no sólo ante expropiaciones singulares, sino ante otras producidas en virtud de fuerza de ley, como las legislativas.

La cosa se complica si no olvidamos que con la propiedad privada no se atienden solo intereses privados, sino que también realiza función social. Justamente la justificación usada para imponerle ciertos límites.

En el art. 33 CE hay las llamads propiedades especiales, y algunos de los que después se llamaron property rights, con lo que la fórmula de las LS de que no hay propiedad sino propiedades ya no sirve de coartada porque en sentido estricto otorga al legislador facultades omnímodas debilitando hasta que desaparece la garantía constitucional.

Así el contenido esencial de los derechos fundamentales reconocidos en el art. 53 CE no queda excluido para la figura del art. 33, y decir que no es un derecho fundamental sino una garantía institucional no cambia nada la sustancia del problema porque la garantía tiene que cubrir un contenido esencial.

La filosofía de las LS fue privar a los propietarios de capacidad de decisión porque sólo las Administraciones actúan debidamente los intereses generales. PERO nunca se ha explicado bien cómo funcionan los propietarios en una Junta Compensación donde hay propietarios incluidos y excluidos, minoritarios y mayoritarios, propietarios que mandan y otros que no, por más que la Administracion que preconstituye el sistema ostente después cierta vigilancia y apruebe las reparcelaciones. Además separar lo público de lo privado al 100% es una utopía.

PERDÓN, vaya tocho :eek::eek::eek::eek: me he soltado y ... lo siento.
 
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