Estoy en una situación un poco extraña y quiero calcular bien qué pasos tomar.
Adjunto croquis con el catastro, para que se entienda mejor:
He comprado una finca rústica con casa antigua para reformar (finca 1, azul). Tras la compra, el agente inmobiliario me dice que los vecinos de las fincas 2 y 3 (son hermanos) tienen derecho a pasar, y que lo hacen por el camino color negro, entrando por el portalón de mi finca, que tiene la cerradura estropeada, y pasando pegados a mi casa (la finca lleva 20 años abandonada y al antiguo dueño le daría igual). Me dice que para deshacerme de ellos, que les compre las 2 fincas por 24 mil (rústicas, sin agua ni luz, con pendiente, 7000 m² en total), lo cual me parece excesivo. He cambiado la cerradura del portalón y lo he cerrado, ya que ya empiezo a tener herramientas y material valioso en la propiedad, y me he encontrado el portalón abierto de par en par más de una vez. A lo que me ha llamado el agente inmobiliario para decirme que el vecino quiere entrar a cortar unos árboles.
En mis escrituras no pone nada de paso de servicio, en el registro de la propiedad tampoco, ni en el catastro. La finca vecina no está registrada en el registro de la propiedad. Me voy a las escrituras antiguas del antiguo propietario, y en efecto leo: "Esta finca presta servicio únicamente a Pepito Pérez, por el aire norte, de pies y carro, en todo tiempo y a menos daño" (debe ser el padre o abuelo de los actuales propietarios) (*).
El caso es que existe un camino antiguo que atraviesa mi finca, el de color rosa, por el que se accede siguiendo el camino público que linda con mi parcela. Es un camino que no está adaptado para vehículos, ni el camino público ni el que atraviesa mi finca. Por ahí es por donde se prestaba servicio en la época de los carros, pero está en completo desuso.
Luego está otro tema, y es que, por lo que entiendo, las servidumbres se dan únicamente si no existe otro camino de entrada, pero resulta que hay un camino que el catastro pone que es público (color rojo) que termina justo en la finca del vecino nº 2, ¿qué ocurre? Que sólo es accesible un trozo de la entrada que da a la carretera, donde hay unas casas, y luego hasta la finca hay unos 200 m de camino de cabras convertido en una jungla.
Yo vivo en otra ciudad y voy a ir expresamente para abrirle el portalón al vecino, y quiero calcular qué hacer, porque:
1. Me niego en rotundo a que la entrada a mi casa sea camino para coches y maquinaria ajena.
2. El camino antiguo que hay al final de mi finca son unos 800 m y es una zona estupenda para varios proyectos que tengo en mente.
Mi meta ideal sería cerrar toda la finca y que nadie pase por ella. Comprar la finca 2 a precio económico también podría ser algo deseable.
Lo que se me ha ocurrido hasta ahora es darle una copia de la llave para que mientras sigo con las obras pueda pasar, firmando ante notario que le doy permiso por tolerancia, para evitar que consiga derecho sobre ello, y mientras tanto cierro el camino rosa para que en un futuro no se pueda alegar que se hacía uso de él, y cuando tenga terminada la casa, decirles que ya no pueden pasar por el portalón y que tienen el camino rojo para ello, aunque sea intransitable, y que puedo ayudarles a despejarlo.
Perdón por el tocho y toda opinión es agradecida.
(*) He encontrado lo siguiente, que afirma que tal frase describe una servidumbre personal (se aplica a una única persona, no a una parcela):
Los tribunales y la doctrina civilista clásica interpretan esto de forma uniforme:
Adjunto croquis con el catastro, para que se entienda mejor:
He comprado una finca rústica con casa antigua para reformar (finca 1, azul). Tras la compra, el agente inmobiliario me dice que los vecinos de las fincas 2 y 3 (son hermanos) tienen derecho a pasar, y que lo hacen por el camino color negro, entrando por el portalón de mi finca, que tiene la cerradura estropeada, y pasando pegados a mi casa (la finca lleva 20 años abandonada y al antiguo dueño le daría igual). Me dice que para deshacerme de ellos, que les compre las 2 fincas por 24 mil (rústicas, sin agua ni luz, con pendiente, 7000 m² en total), lo cual me parece excesivo. He cambiado la cerradura del portalón y lo he cerrado, ya que ya empiezo a tener herramientas y material valioso en la propiedad, y me he encontrado el portalón abierto de par en par más de una vez. A lo que me ha llamado el agente inmobiliario para decirme que el vecino quiere entrar a cortar unos árboles.
En mis escrituras no pone nada de paso de servicio, en el registro de la propiedad tampoco, ni en el catastro. La finca vecina no está registrada en el registro de la propiedad. Me voy a las escrituras antiguas del antiguo propietario, y en efecto leo: "Esta finca presta servicio únicamente a Pepito Pérez, por el aire norte, de pies y carro, en todo tiempo y a menos daño" (debe ser el padre o abuelo de los actuales propietarios) (*).
El caso es que existe un camino antiguo que atraviesa mi finca, el de color rosa, por el que se accede siguiendo el camino público que linda con mi parcela. Es un camino que no está adaptado para vehículos, ni el camino público ni el que atraviesa mi finca. Por ahí es por donde se prestaba servicio en la época de los carros, pero está en completo desuso.
Luego está otro tema, y es que, por lo que entiendo, las servidumbres se dan únicamente si no existe otro camino de entrada, pero resulta que hay un camino que el catastro pone que es público (color rojo) que termina justo en la finca del vecino nº 2, ¿qué ocurre? Que sólo es accesible un trozo de la entrada que da a la carretera, donde hay unas casas, y luego hasta la finca hay unos 200 m de camino de cabras convertido en una jungla.
Yo vivo en otra ciudad y voy a ir expresamente para abrirle el portalón al vecino, y quiero calcular qué hacer, porque:
1. Me niego en rotundo a que la entrada a mi casa sea camino para coches y maquinaria ajena.
2. El camino antiguo que hay al final de mi finca son unos 800 m y es una zona estupenda para varios proyectos que tengo en mente.
Mi meta ideal sería cerrar toda la finca y que nadie pase por ella. Comprar la finca 2 a precio económico también podría ser algo deseable.
Lo que se me ha ocurrido hasta ahora es darle una copia de la llave para que mientras sigo con las obras pueda pasar, firmando ante notario que le doy permiso por tolerancia, para evitar que consiga derecho sobre ello, y mientras tanto cierro el camino rosa para que en un futuro no se pueda alegar que se hacía uso de él, y cuando tenga terminada la casa, decirles que ya no pueden pasar por el portalón y que tienen el camino rojo para ello, aunque sea intransitable, y que puedo ayudarles a despejarlo.
Perdón por el tocho y toda opinión es agradecida.
(*) He encontrado lo siguiente, que afirma que tal frase describe una servidumbre personal (se aplica a una única persona, no a una parcela):
Los tribunales y la doctrina civilista clásica interpretan esto de forma uniforme:
- STS (Tribunal Supremo), 18 de enero de 1999:
"Para que exista servidumbre real es preciso que el derecho se establezca a favor de una finca determinada; si se concede a una persona sin referencia a finca alguna, se trata de un derecho personal." - STS 22 de julio de 1996:
"La servidumbre real requiere la identificación de los predios dominante y sirviente; la mera mención de un titular sin descripción de su predio no basta para su constitución." - Manresa, Comentarios al Código Civil, Tomo IV, art. 531:
"El legislador ha querido excluir las servidumbres personales, pues lo esencial es que el gravamen aproveche a una finca, no a una persona."
