¿Es rentable invertir en pisos?

[carsanor]

Ahora ya lo han publicado en versión artículo

No lo voy a leer.

Pero en estos temas no hay que olvidarse que casi todas las noticias tienen un fuerte sesgo desde el lado de quien escribe y lo que le interesa que suceda para sus intereses. (Del tipo que sean).

Y como no lo he leído, ni visto, no puedo opinar del grado en que sucede.

 

[JacoboCGB]

Precisamente por haber burbuja de precios debería existir un tropel de inversores lanzándose a construir...

...y no sucede. Algo pincha en hueso.

 

[Xpenelas]

Lo bueno del video es que los intervinientes son del sector y de visiones muy diferentes entre ellos.

Precisamente por haber burbuja de precios debería existir un tropel de inversores lanzándose a construir...

...y no sucede. Algo pincha en hueso.

Aunque quisieran, los ladrillos los tiene que poner alguien, y no hay. De ahí que se esté promoviendo en pequeñas operaciones y buscando lo más comercial para maximizar la rentabilidad de la promoción.

Al final, el lujo y la construcción humilde comparten una parte muy importante de los costes, pero no del precio final.

 

[tete55]

Precisamente por haber burbuja de precios debería existir un tropel de inversores lanzándose a construir...

...y no sucede. Algo pincha en hueso.

Se necesitan muchas viviendas, pero los costes de construcción, costes asociados, y la fuerte entrada que se necesita (unido a la gran falta de ahorro) hace que los que necesitan viviendas, en gran medida no pueden pagarlas.
La solución es irse al mercado e alquiler, pero la fuerte inseguridad jurídica propiciada por la ley del alquiler provoca varios efectos:

1. que se salgan muchos pisos existentes del mercado de alquiler
2. que los que se mantienen en el mercado de alquiler no se alquilen a las personas que más lo necesitan, por el riesgo de que puedan declarase vulnerables (familias con hijos pequeños y personas mayores, principalmente).
3. que los inversores no inviertan en pisos de clase media, sino casi exclusivamente en el sector premium, donde los efectos negativos de la ley del alquiler

Esto es lo que provoca una escalada de precios importante en el mercado de alquiler, que también se traslada a los precios de compra porque la demanda es mucho más grande que la oferta, y es lo que provoca la aparición de modelos de vivienda alternativa (como el flex living) que se sale de la ley del alquiler

 

[bicilindro]

La culpa es de los fondos de inversión.
No hay nada más triste que ser CEO de un fondo de esos. Es como trabajar de verdugo. O cortas o te cortan a ti.
Y por qué los fondos son malos malísimos? Porque la gente quiere sus dividendos.
Por qué la gente quiere dividendos, rentabilidades, porcentajes? Porque la vida está mú negra.
Y por qué, papá, por qué? Porque los probes, cuanto más leña echan a la hoguera más calientan a los de delante en lugar de repartir leña.

 

[vorpal]

Se necesitan muchas viviendas, pero los costes de construcción, costes asociados, y la fuerte entrada que se necesita (unido a la gran falta de ahorro) hace que los que necesitan viviendas, en gran medida no pueden pagarlas.
La solución es irse al mercado e alquiler, pero la fuerte inseguridad jurídica propiciada por la ley del alquiler provoca varios efectos:

1. que se salgan muchos pisos existentes del mercado de alquiler
2. que los que se mantienen en el mercado de alquiler no se alquilen a las personas que más lo necesitan, por el riesgo de que puedan declarase vulnerables (familias con hijos pequeños y personas mayores, principalmente).
3. que los inversores no inviertan en pisos de clase media, sino casi exclusivamente en el sector premium, donde los efectos negativos de la ley del alquiler

Esto es lo que provoca una escalada de precios importante en el mercado de alquiler, que también se traslada a los precios de compra porque la demanda es mucho más grande que la oferta, y es lo que provoca la aparición de modelos de vivienda alternativa (como el flex living) que se sale de la ley del alquiler

Voy a meterme un poquico en un jardín con algo de política.

Porque quien podría realmente meter mano al sector de la vivienda NO LO HACE.
Es el sector público quien realmente podría promover vivienda pública para rentas bajas, alquiler para jóvenes, para gente vulnerable... pero el sector público pretende que lo haga la iniciativa particular, sin pensar que las empresas particulares NO SON ONGs, no les gusta trabajar a pérdidas.

Sólo la Administración puede construir viviendas a pérdidas como servicio público, con precios de venta que no cubren los precios de fabricación o alquileres muy por debajo del precio de mercado, sin pensar en tener que pensar en que hay que amortizar una inversión y obtener un retorno económico, de la misma forma que un hospital o un colegio públicos no generan "ingresos económicos" (pero sí sociales). Es que esto es de primero de política de izquierdas, pretender que algo tan "social" como la vivienda sea desarrollado prácticamente en su totalidad por la iniciativa privada chirría bastante con la idea de políticas sociales y progresistas.

Saludos.

 

[Legu...]

Voy a meterme un poquico en un jardín con algo de política.

Si me dejas pasear un poquico por tu jardín, añadiré un par de flores:

• Donde yo vivo (Sant Cugat del Vallés, en Barcelona) es uno de los municipios españoles con la renta media más alta. (Yo soy de los que hacen bajar la media, pero eso es otra historia). La vivienda tiene unos precios muy parecidos a los de Barcelona-ciudad, o sea carísimos. Pues desde hace pelotón de años existe una promotora municipal -empresa pública- que viene construyendo vivienda en VPO y no en lugares inaccesibles sino en buenas localizaciones en el partido municipal, incluso en lo que llamaríamos centro del casco histórico. De forma que, poderse, se puede. Evidentemente esas promociones de vivienda están pensadas, por lo menos sobre el papel, para la gente del lugar: te piden estar empadronado con equis años de antigüedad, etc., etc. La idea sería que la gente del pueblo no tuviera que emigrar por el precio altísimo de la vivienda, aunque eso es solamente un sueño. En cualquier caso, no son muchas las promociones, pero las hay.
• Los partidos políticos que vienen haciéndose cargo del Ayuntamiento van variando con el tiempo: hemos visto al partido socialista (PS), a los convergentes (antes CiU, actualmente Junts), a los de Esquerra Republicana (ERC) también a los más a la izquierda (coalición con comunistas). Y la empresa de promoción pública ha seguido ahí, funcionando. Es una cuestión de voluntad de los políticos.

Y coincido contigo en que de esa voluntad vamos muy escasos.

 

[jano]

Es que resulta que es el modelo de capitalismo elegido. Si ya llaman a cualquiera "comunista bolivariano" con cosas que son más bien de centro, imaginen ustedes que el estado diga: "pues ahora vamos a promover nosotros. Y además vamos a nacionalizar la energía. Y quitar el fútbol". Pues lo probable es que se monte una buena. Y que además la monten los mismos que critican al estado por no hacerlo

 

[bicilindro]

Hay otra ominosa omisión : la tipología plurifamiliar, el churropiso domina tanto el mercado que no parece otra cosa que un mercado intervenido ( nunca hay un liberal cuando se necesita ).
Y otra de envidia insana : sin proyecto hasta 150 m2.

 

[fontarq]

Un Ayuntamiento para hacer vivienda de alquiler social puede hacer estos números (desconozco cómo lo hacen).
El solar el ayuntamiento lo ha obtenido gratis como parte del aprovechamiento de la leyes de urbanismo. ( Se puede llegar a argumentar que este solar lo pagaron los solares de renta libre)
Por tanto en vivienda de alquiler social sólo existe el coste de construcción, ya que el ayuntamiento no busca beneficio cómo un promotor privado.
Si un piso de 2 habitaciones con una superficie construida de 60 m2 se puede construir por 90.000 €, ya tenemos el coste.
El ayuntamiento no tiene el dinero, pero lo pide y se lo prestan.
A la que el BCE preste dinero a fondo perdido sin tener que devolver el capital ( lo ha hecho otras veces, el piso ya está terminado), sólo pagando los intereses, estos se convierten el el importe del alquiler.

El piso de 60 m2, 90.000 € de coste total, a un interés del 3% anual suponen unos intereses de 2.700 €/año o sea un alquiler de 225€/mes.

Si al pasar los años se puede subir el alquiler con la inflación, mejor todavía.

Daros cuenta que este precio de alquiler solo depende del coste de construcción, o sea es el mismo para muchos lugares distintos, 225 €/mes.

Solucionado la crisis de vivienda. ( de nada)

Nota: Hay que convencer al BCE

 

[akistoy]

Si me dejas pasear un poquico por tu jardín, añadiré un par de flores:

• Donde yo vivo (Sant Cugat del Vallés, en Barcelona) es uno de los municipios españoles con la renta media más alta. (Yo soy de los que hacen bajar la media, pero eso es otra historia). La vivienda tiene unos precios muy parecidos a los de Barcelona-ciudad, o sea carísimos. Pues desde hace pelotón de años existe una promotora municipal -empresa pública- que viene construyendo vivienda en VPO y no en lugares inaccesibles sino en buenas localizaciones en el partido municipal, incluso en lo que llamaríamos centro del casco histórico. De forma que, poderse, se puede. Evidentemente esas promociones de vivienda están pensadas, por lo menos sobre el papel, para la gente del lugar: te piden estar empadronado con equis años de antigüedad, etc., etc. La idea sería que la gente del pueblo no tuviera que emigrar por el precio altísimo de la vivienda, aunque eso es solamente un sueño. En cualquier caso, no son muchas las promociones, pero las hay.
• Los partidos políticos que vienen haciéndose cargo del Ayuntamiento van variando con el tiempo: hemos visto al partido socialista (PS), a los convergentes (antes CiU, actualmente Junts), a los de Esquerra Republicana (ERC) también a los más a la izquierda (coalición con comunistas). Y la empresa de promoción pública ha seguido ahí, funcionando. Es una cuestión de voluntad de los políticos.

Y coincido contigo en que de esa voluntad vamos muy escasos.

En mi pueblo (Sant Just Desvern) pasa lo mismo, gracias a la promotora municipal muchos hemos podido seguir viviendo en el pueblo.

 

[Legu...]

Sant Just Desvern, (Barcelona) para quien no lo sitúe, también está en el top-ten en renta anual.

 

[bicilindro]

Mi fórmula para hacer vivienda social:
-No poner un solo ladrillo.
-Dejar a la pirámide demográfica hacer su trabajo.
-Desoir a los singermornings de los diarios publicitarios.
-Equiparar el alquiler a una prestación ( esta es la medida ), tanto para quien cobra en forma de impuestos, incremento de la cotización como para quien paga en forma de becas, incentivo al trabajo de proximidad, teletrabajo, whatever, la imaginación al poder. Esto rompería el mercado libre ( ese que en realidad está intervenido ) y crearía un mercado intervenido que en realidad sería bastante más libre, y pacífico. Y transparente.

 

[marc 222]

El problema de la vivienda no es de dinero, ni de costes, ni de mano de obra (para que cada centro de formación compre impresoras 3D por valor de 30k....para eso, sí hay dinero). Es un problema social y de como van a gestionar la sociedad en un futuro. Con una población que va creciendo (ya sea por inmigración o por nacimientos) no se le puede dar a la gente la estabilidad de una vivienda propia. La gente tendrá que compartir habitación o vivir en caravanas. Aquellos, que tengan más de una vivienda y no puedan pagar el impuesto de ITP (tiene pinta que van a subir el ITP, exponecialmente) u otros impuestos, tendrán que ceder una de sus viviendas al estado.
Además, este modelo tiene una segunda derivada muy positiva. El ahorro de recursos y reaprovechamiento de vivienda de segunda mano es altísimo. Economía circular lo llaman

Sería muy difícil de gestionar una sociedad con superpoblación, propiedad privada y pertenencias + alguna parte de la población con poder económico, etc... La idea es que todo el mundo tenga lo mismo y sepa lo mismo + pan y circo para que estén entretenidos

 

[Xpenelas]

Mi fórmula para hacer vivienda social:
-No poner un solo ladrillo.
-Dejar a la pirámide demográfica hacer su trabajo.
-Desoir a los singermornings de los diarios publicitarios.
-Equiparar el alquiler a una prestación

Problema, además de la demografía en global tienes otros dos problemas:

- La población se concentra, dejando atrás viviendas vacías y necesitando nuevas viviendas.
- Los edificios se degradan, hasta llegan a caerse, esa vivienda vieja hay que sustituirla.

Grandísima putada, el boom de la construcción previo a la crisis del petróleo de los 70, se está cayendo a cachos ahora y en como la construcción en Europa fue muy cíclica, en 20 años tienes otras grandes bolsas de viviendas que recuperar y en 50 serán las de la burbuja del CTE ... si en los 10-15 años de paz no se construye, cuando vienen los 5 de guerra, no hay ni mano de obra ni nada suficiente.

 

[bicilindro]

Noticia de ayer : los pisos subirán un 5% el año que viene y luego bajarán.
Cuando se publica algo así, hace un año que las constructoras ven el final, dos que los estudios bajan el ritmo y cinco que los promotores han empezado la mudanza a los cuarteles de invierno.
Y noticia de hace poco : la población de España descenderá a partir de 2050. Yo no sé si estaré. Parece lejos pero está igual de lejos que el 2000 y mira, aquí estamos.
Y así es como el futuro te cambia las preguntas antes de darte las respuestas.

 

[vile]

Y otra de envidia insana : sin proyecto hasta 150 m2.

no me canso de repetirlo en todos los foros en los que se me deja hablar ¡¡ jajaja
pero no gusta la idea ...

 

[carsanor]

Si me dejas pasear un poquico por tu jardín, añadiré un par de flores

Ahí podemos entrar a hablar de la loteria de las asignaciones de VPO, de los chanchulos de aseignación. Y de que tu hijo, por tener algo mas de ingresos no puede acceder a ellas y se tiene que ir al extrarradio pagando el doble. O cuatro veces si la quiere en el edificio de al lado.

Me lo he inventado todo.

¿Cómo se debe regular el acceso a la vivienda social? ¿en propiedad? , ¿en alquiler?
Es muy difícil.
Tenemos que hacer que nuestros hijos soliciten una VPO mientras estudian que no tienen ingresos, porque a los 3 años de trabajo tengan unos buenos sueldos que no les permitirían el acceso?
¿Manipulamos los primeros ingresos de nuestros hijos para que entren en lista?

Claro, el acceso a la propiedad de los distintos estratos sociales.
Para el acceso a la VPO por otro lado piden cierta capacidad de pago. Si no, tampoco accedes a ella.

muy dificil

 

[bicilindro]

Cuando algo es muy difícil hay que hacer ciencia y no dogmas.
Es muy difícil hacer una Torre Eiffel hasta que alguien piensa en el acero, otro en las tensiones, otro en...y la ciencia aplicada nos saca de dudas.
Para mi, expreso mi voto, los "pisos modernos" ya no tienen rentabilidad patrimonial porque están demasiado "bien" planificados. Carecen de ineficiencia y ya comenté que en mi opinión la ineficiencia es una de las facetas de la economía.
Es como los coches modernos. Todo muy ingenieril pero las correas de distribución se pudren, la electrónica se achunga y el motor lleva una tapa de plástico, no hay coches buenos sino trampas de consumo.

 

[Xpenelas]

Noticia de ayer : los pisos subirán un 5% el año que viene y luego bajarán.
Cuando se publica algo así, hace un año que las constructoras ven el final, dos que los estudios bajan el ritmo y cinco que los promotores han empezado la mudanza a los cuarteles de invierno.
Y noticia de hace poco : la población de España descenderá a partir de 2050. Yo no sé si estaré. Parece lejos pero está igual de lejos que el 2000 y mira, aquí estamos.
Y así es como el futuro te cambia las preguntas antes de darte las respuestas.

Si cada bobo que dice que hay burbuja inmobiliaria pusiera un euro, igual resolvemos el problema de la vivienda.

Las constructoras están trabajando ya en las obras de 2028, los estudios ni siquiera en plena burbuja preCTE tenían tantas ofertas de trabajo publicadas y los promotores no construyen más porque no tienen ni licencias ni mano de obra que se la construya.