¿Por qué decís que el cambio es más barato con una mixta? Al final va a depender de lo que hayas negociado.
Hipotecas autopromoción 2024
- Autor del tema Pedro1983
- Fecha de inicio
orzo
Esmeralda
La hipoteca fija siempre tiene riesgo de pérdida patrimonial, no sé hasta qué punto el hecho de firmar cancelación total al 0%, te exime de tener que pagar al banco en caso de pérdida patrimonial, es bastante difícil que haya pérdida patrimonial, pero puede haberla. Es opinión en base a la info que voy recabando, pero este punto no lo tengo muy controlado. En cambio, la parte variable de la mixta, no tiene ese riesgo.
Imagino que te refieres a la compensación por riesgo de tipo de interés. Esa comisión, al igual que la de amortización, cancelación, subrogación o novación, se negocian y pueden ser 0.
Yo tengo dos hipotecas fijas y ambas con 0% en compensación por riesgo de tipo de interés.
Yo tengo dos hipotecas fijas y ambas con 0% en compensación por riesgo de tipo de interés.
Pedro1983
Diamante
Tal y como se comenta, hay factores a tener en cuenta en la diferencia entre un mixto y un fijo.
1) El mixto no tiene penalización por pérdida financiera en el momento que entramos en periodo variable.
2) Mejor tipo de interés.
3) Mejor perfil de cliente en el momento de renegociar condiciones a futuro, ya con la vivienda construida, ya que es una garantía real y tangible.
4) Mejor expectativa, a priori, de tipos a tres años vista.
Obviamente, cada uno tiene su percepción de los riesgos y en base a eso obrará.
1) El mixto no tiene penalización por pérdida financiera en el momento que entramos en periodo variable.
2) Mejor tipo de interés.
3) Mejor perfil de cliente en el momento de renegociar condiciones a futuro, ya con la vivienda construida, ya que es una garantía real y tangible.
4) Mejor expectativa, a priori, de tipos a tres años vista.
Obviamente, cada uno tiene su percepción de los riesgos y en base a eso obrará.
orzo
Esmeralda
Yo entendía eso, pero hay gente que defiende que aun así puede ser que incurran en gastos por compensación. Desconozco si es verdad, pero hay gente que dice que cancelación total puede tener gastos.
De todas formas, cancelación total, Banco Santander ya me dijo que mínimo al 0,5%, que me iba a costar bajar del 1%.
Y en lugar de fijarse en los gastos de cancelación total o parcial y de las posibles pérdidas financieras, ¿no habría que fijarse en los gastos de subrogación o novación? Si no hay gastos por estas operaciones, si la situación mejora, puedes hacer una subrogación de banco (o más sencillo, una novación en la misma entidad), y cambiar las condiciones de la hipoteca sin tener que cancelar el préstamo y los posibles gastos que podrían tener (porque una subrogación es un cambio de entidad del mismo préstamo, otra cosa es cancelar la hipoteca y pedir otra, ahí si que entran los gastos de cancelación).
orzo
Esmeralda
El problema en ese caso es si te quieres llevar la hipoteca a otro banco, en ese caso eso no se puede hacer.
Pasabaporaquí
Esmeralda
No hay que negociar. La subrogación de acreedor de variable o mixta a fija está regulada por ley.
https://clientebancario.bde.es/pcb/...nes-hipotecarias-se-prorroga-a-todo-2024.html
Gastos por compensación es justo lo que te estoy diciendo yo. Y luego está cancelación total o parcial. Pueden cobrarte ambas, una o ninguna, dependiendo cada caso.
También hay una comisión por amortización parcial.
En una subrogación podrían aplicar los gastos por compensación por riesgo de tipo de interés igualmente.
Por eso es tan importante negociar todas las comisiones.
Sí, se puede hacer, haciendo subrogación + novación en la nueva a la vez, aunque tiene algo más de gastos.
Tampoco sabes qué va a ocurrir.
Puedes pedir fija, que sabes que podrás pagar XXX y no cambiar.
Y después, una vez construida, peleas para cambiar la hipoteca de autopromotor a normal, aunque sea cambiando de banco para abaratar el fijo... O la cambias a mixta.
Pero yo, hoy en día y tras lo ocurrido con el euríbor, una fija te puede ahorrar dinero en salud.
Pedro1983
Diamante
Claro, el problema es que si, por ejemplo, vendes la propiedad, el comprador y muy probablemente su acreedor (el banco del comprador), no van a permitir cancelar la carga con posterioridad, sino que lo harán a la formalización de la compraventa. Este ejemplo sólo valdría para alguien que, por ejemplo, recibe un dinero, vamos a poner por ejemplo una herencia, y decide que con ese capital quiere cancelar la hipoteca. Es en ese caso que, si quedan 250 cuotas, para evitar la comisión por cancelación total, el cliente abonará 248 cuotas y dejaría que las dos restantes se consuman mediante el pago ordinario mensual. También saben las entidades que estos casos son los menos, por estadística.
¿Que está regulado por ley? Creo que leí algo que en variable no te pueden cobrar comisión.
Realmente, desconozco cómo funciona subrogación y novación, pero tengo entendido que ahora esto es como cambiarse de compañía de móvil.
Viendo cómo está el mercado, y tal y como están peores condiciones autopromotor, me lo planteo.
¿Me podríais asesorar más al respecto? ¿por qué a un banco realmente le puede interesar una vez acabado hacer novación, por ejemplo, en mixta? ¿qué interés es más bajo o fijo?
Una entidad, hasta viendo que en autopromotor son peores, me lo comentó.
Auto-locomotora
Plata
1,40% está muy bien, a nosotros Cajamar nos ha ofrecido a 5 años un 1,9% con las mismas vinculaciones, y que si (aún no se sabe) entráramos en "clientes premium", nos podría ofrecer el 1,69%. Pero vamos, teniendo tu dato, hay que apretar más. O si no es indiscreción, ¿eres cliente mega-ultra-premium vip? Lo digo porque mi mujer es funcionaria Muface, aportamos más del 50% de construcción, empleos estables, ingresos normalitos, eso sí, pero me parece mucha diferencia de tipos.
Durante la cita en oficina la semana pasada, incluso me sacó la "tabla" de precios, pero claro, me dio por mirar el encabezado de la página y ponía bien clarito tarifas junio 2024, y se lo tuve que decir, que eso ya no podía valer, que esas tarifas ahora no tenían sentido, y me dijo que no las habían actualizado, pero con la cara que puse creo que ya lo dije todo...
Auto-locomotora
Plata
Una vez pasa riesgos, ¿se puede seguir apretando y la gente sigue consiguiendo mejores condiciones?
Auto-locomotora
Plata
A nosotros Unicaja mixta 5 años, nos ofrecen 1,80%. Dime de dónde has sacado ese 0,30% extra, je, je. ¿Cuánto pides y cuánto cuesta la obra?Me acaban de pasar oferta definitiva de Unicaja, después de pasar filtros de riesgos (me pidieron de todo, casi les llevo las fotos de toda mi vida para asegurar). Oferta mixta 1,5% los 5 primeros años y después euríbor más 0,5%. Con nóminas, seguro de hogar y de vida.
Estoy esperando a que me pasen respuesta de analista de riesgos del Banco Santander, para apretar un poco y tomar una decisión definitiva. A día de hoy me decanto por poco por la del Banco Santander.