Precio de topográfico y geotécnico
- Autor del tema joapim
- Fecha de inicio
Arq-MCF
Oro
Ningún profesional podrá garantizar nunca el resultado, salvo en casos muy raros y concretos, que son prácticamente imposibles en el sector de la construcción, lo que se garantiza son los medios. Sería como pretender que un abogado te garantizara que saldrás absuelto o que un médico te curará sin secuelas.
En cualquier caso, yo acudiría de todas maneras al mejor profesional que me puedo permitir, aunque supusiera un mayor desembolso (ojo, no siempre lo más caro es lo mejor, a veces no es así, pero según mi experiencia lo más barato casi siempre es lo peor), pero es mi idea, luego con su dinero cada uno hace lo que quiere, es libre de comprarse un Panda pero luego no se queje si no puede adelantar.
vorpal
VIP
A ver, claro que se puede reclamar si hay errores manifiestos en un geotécnico, en un proyecto o en un topográfico, pero hay que ver qué se puede reclamar.
No soy letrado, pero entiendo que si el arquitecto olvida una partida, tendrías que poder reclamarle si hay un daño evidente, pero no el coste de esa partida. No es lo mismo omisión que error, no tienen las mismas consecuencias. Por ejemplo, puedo olvidarme de incluir el alicatado de la cocina (omisión) que no tiene mayor trascendencia y que, en todo caso, de haber estado incluido, el precio seguiría siendo el mismo. Me recuerda haber visto sentencias en esta línea, indicando que una omisión no genera, en principio y salvo que se demuestre lo contrario, daño económico, pues de haber estado el elemento omitido contemplado originalmente en el proyecto, el coste hubiera sido similar.
Por ejemplo, si el arquitecto ha olvidado incluir los alicatados de la cocina, podrías reclamarle por el retraso que pudiera provocar su omisión en la ejecución de la obra si eso te produce un sobrecoste, pero en ningún caso entiendo que le pudieras reclamar el coste íntegro de esa partida de alicatado, pues es un coste que sí o sí tendrías que pagar si hubiera estado incluido en el proyecto.
En mis proyectos, además, yo solía indicar que debe estar incluido en la oferta del contratista todo aquello que sea necesario para la correcta ejecución de la vivienda, esté o no incluido en algún documento del proyecto. También indicaba que el contratista manifestaba haber analizado el proyecto, y dar su conformidad, y en su caso indicar las omisiones, deficiencias, propuestas de cambio... por separado.
Lo que sí es completamente reclamable es un error. Por ejemplo, un error de cálculo. Si yo como arquitecto calculo mal una estructura y como consecuencia de ello hay daños, tengo que afrontarlos, y para eso tengo mi seguro de responsabilidad civil.
Saludos.
En nuestro caso el arquitecto se ofreció a mandar el proyecto a las constructoras y le dije que preferíamos reunirnos nosotros con ellas previamente, que después al final las constructoras lo conocen, puesto que tiene bastantes casas en construcción y muchos años de trayectoria y se han encontrado en el camino y termina siempre pasándole el proyecto él, porque la constructora se lo solicita directamente a él, pero no te imaginas lo que nos ha ayudado a filtrar las reuniones con las 4/5 constructoras que hemos preguntado.
Cabe decir que todas bien trato y sensaciones, pero la diferencia está en la profesionalidad que desprenden, que te cuenten en ese momento sus plazos, sus trabajadores sí son suyos de cuenta propia en su mayoría o subcontratas, ves su oficina/estudio, hablas con la persona y ves cómo te dice las cosas, para nosotros tener cierto feeling con la constructora es junto a tenerlo con el arquitecto primordial, de verdad alguien con el que sepa que me voy a entender durante el proceso o "llevarnos bien".
- El primero casi descartado por la sensación que nos dio.
- El segundo trabajazos, pero igual, la sensación muy chulesca hacia nosotros, nos llegó a decir que le sobra trabajo y que, bueno, nos coge nuestro proyecto porque le cuadra, pero que pronto dejará de coger más trabajo, no era lo que decía, que es lícito, es el cómo.
- El tercero muy buenas sensaciones, además de muy buenas referencias de conocidos que han hecho la casa con ellos, pero en el trato con la persona se veía muy cercano, amable, con ganas de acompañarte en el proceso.
- El cuarto, nuestro favorito por referencias y calidad en sus trabajos, ahora ya nos dijeron que es bastante costoso, no sabemos cuánto, pero por sensaciones, y que es el único que tiene un estudio de gente que te acompañan al elegir materiales, te aconsejan, el plazo de entrega 11/12 meses cuando el resto es 18/24. Inconveniente, que no podrían coger la obra hasta justo después de verano que viene, insisto nos da igual, si en precio nos entra vamos a esperar a ese 100%, ya que sabemos que en un porcentaje muy elevado la obra va a ir bien, si no sobrepasa los 20/25.000 € ese presupuesto del segundo más caro se contratará a ellos.
Unos aceptan sacar partidas, otros no. Unos te entra luz/agua de obra en el presupuesto y se encargan de solicitarlo otros no, etc., etc, te recomiendo una toma de contacto de media hora/1 hora con cada constructora y verás que te va a ayudar. Si solo pides precio y esperas a recibirlo sin más nada, te puede servir y vas a elegir, sí, pero a lo mejor no con la que mejor te entiendes.
Gork
Plata
Como siempre digo... faltan unos estándares de precios para poder llegar a una conclusión acertada sobre precios. Como no existen realmente, cada profesional suele llevar lo que más o menos cree oportuno. Por lo tanto, unos cobrarán un poco más que otros, y eso no quiere decir que sean ni mejores ni peores. Como todo, uno puede gastarse un dineral en algo, y que le salga fatal, mientras otro gastarse la mitad en lo mismo y conseguirlo perfecto, y viceversa.
Octopussy
VIP
Eso y volvemos a los honorarios mínimos
(que por cierto, leí que ya habían desaparecido los HOAI).
bicilindro
VIP
Honorarios medios.
Rescato una idea relativa a los certificados de eficiencia energética: se podría y quizá debería publicar el conjunto de CEE emitidos, digo los ctexml anonimizados, porque es una información que ya consta en la Administración y no es confidencial. Esto para darles un tratamiento estadístico. Lo de la estadística es algo que "ellos" ya hacen para apretar las tuercas del programa. Y he propuesto un CEE estadístico.
La otra idea es sobre las reglas de la competencia. En un mercado libre, cada uno cobra lo que quiera. Y postulé que mi definición de mercado libre es 5%. Hay más de 20 arquitectos, es mercado libre. OK. Pero tomados en conjunto hay una sola profesión de arquitecto, de aparejador, de topógrafo y el ciudadano tiene que pasar por el aro. Pasar por el aro es la clave porque podría dar pie a que AEAT (el ogro desencadenado) publicase los ingresos. Ahí vas a tener de todo, desde arreglillos, peritajes, chalés y "cosas gordas", pero si lo tomas en conjunto puedes cruzarlo con los datos de licencias y ya tienes una información valiosa sobre cuánto vale qué, asépticamente anonimizada, insisto.
Todos estos son datos que ya están en la Administración, no afectan a la Seguridad del Estado y bla, bla y en cambio construyen algo mejor que la suma de las partes. He dicho.
Rescato una idea relativa a los certificados de eficiencia energética: se podría y quizá debería publicar el conjunto de CEE emitidos, digo los ctexml anonimizados, porque es una información que ya consta en la Administración y no es confidencial. Esto para darles un tratamiento estadístico. Lo de la estadística es algo que "ellos" ya hacen para apretar las tuercas del programa. Y he propuesto un CEE estadístico.
La otra idea es sobre las reglas de la competencia. En un mercado libre, cada uno cobra lo que quiera. Y postulé que mi definición de mercado libre es 5%. Hay más de 20 arquitectos, es mercado libre. OK. Pero tomados en conjunto hay una sola profesión de arquitecto, de aparejador, de topógrafo y el ciudadano tiene que pasar por el aro. Pasar por el aro es la clave porque podría dar pie a que AEAT (el ogro desencadenado) publicase los ingresos. Ahí vas a tener de todo, desde arreglillos, peritajes, chalés y "cosas gordas", pero si lo tomas en conjunto puedes cruzarlo con los datos de licencias y ya tienes una información valiosa sobre cuánto vale qué, asépticamente anonimizada, insisto.
Todos estos son datos que ya están en la Administración, no afectan a la Seguridad del Estado y bla, bla y en cambio construyen algo mejor que la suma de las partes. He dicho.
vile
Platino
Y el cliente no piensa en esos casos que para eso le encarga mejor el proyecto al contratista, si total el va a ser el responsable 
confused:, digo yo, ja, ja, ja, además se ahorra 15 mil pavos, ja, ja, ja
Octopussy
VIP
Buen concepto, je je...
El problema surge del desconocimiento del promotor de su vivienda (con el profesional es muy diferente) de qué debe incluir un trabajo y de cuánto debería cobrarse, tienen la creencia de que todos los arquitectos trabajan igual y que todos le están ofreciendo el mismo trabajo y eso es un NO rotundo, no todos trabajan igual y no todos te ofrecen el mismo servicio, a partir de eso apechugar con las decisiones.
Es una prestación de servicios y cada uno la entiende de un modo y le dedica el tiempo que considera oportuno, tengo un "compañero" que lo hace de otro modo, le dice cuánto quieres pagar y, en función de eso, pues te ofrezco esto, esto y aquello, del resto, no quiero saber nada, ni aunque la ley me obligue, porque en su contrato aparece que esa parte será contratada directamente con el promotor con otro arquitecto o técnico competente para su firma.
Básicamente, su modus operandi es buscar un proyecto que ya tiene hecho y encajarlo en la parcela, como él dice, tardo un par de días y es muy rentable (no sé si legal, pero desde luego me parece poco ético), sus planos ves que no hay absolutamente ninguna referencia que haga que tenga que modificar algo, entonces plano de situación y plano de emplazamiento en la parcela y proyecto terminado, ah, y cambiar el nombre de la propiedad, je, je.
Arq-MCF
Oro
¿Y por qué debería hacerlo? Un proyecto es algo muy diferente a una ejecución, al igual que las funciones de proyectista y directores de obras son muy diferentes a las de un ejecutor. Otro tema es si el cliente no capta la diferencia y confía proyecto, DO y DEO al constructor, lo que sería un poco como encargarle a un arquitecto que levante las paredes.
Y sobre todo es una práctica muy extendida fuera de España. Por ejemplo, en Italia las responsabilidades del DEO recaen en gran medida sobre el constructor que garantiza buena parte de ejecución y control de calidad, y de hecho no existe la figura del DEO.
vile
Platino
Sí, eso tenía entendido, pero si el contratista es responsable de revisar el proyecto y de que sea ejecutable, pues casi lo transformas en proyectista y si es proyectista, yo, como malpensado cliente, puedo pensar que estoy pagando 2 veces por lo mismo, y como soy un cutre pues prefiero pagar una vez sola, ja, ja, ja.
Conozco cómo funciona en otros sitios, por eso creo que lo que sucede aquí (Hispania) es una isla, ¡fíjate que yo quitaría la obligatoriedad de arquitecto y aparejador para vivienda unifamiliar!, y eso es anatema.
Arq-MCF
Oro
Si ocurre algo así, significa que el arquitecto no ha hecho bien su trabajo
Quizás para una vivienda unifamiliar no, a menos que se trate de un sistema constructivo altamente prefabricado que alguien competente haya proyectado adecuadamente y en el que solo haya que ensamblar las piezas, pero para la gran mayoría de las reformas o tonterías, como un cobertizo o una caseta de aperos, estoy totalmente de acuerdo.
Eso sí, en este caso habría que asegurarse de que los ejecutores estén debidamente formados y sean competentes, como por ejemplo pasa en Alemania, donde tengo entendido que incluso para hacer la manicura se necesita una habilitación, y sabemos que la situación en España es muy diferente.
Xanito
Titanio
Tu respuesta me recuerda un post de hace unos años:
"¿Se está licuando España?"
O algo similar.
De un calculista del foro que se quejaba de que cada vez los terrenos de su zona le llegaban con valores de resistencia más bajos.
Y nadie quiere ser el eslabón más débil de la cada vez más larga cadena que le ponen al promotor.
vorpal
VIP
No, porque el contratista no es neutral en ningún caso, el proyectista sí.
Que un proyecto no sea perfecto entra dentro de lo normal, no existe nada perfecto, ni mis proyectos
Si el proyecto lo hace el contratista, ¿estaría exento de errores u omisiones? ¿sería mejor?
En USA son habituales los proyectos tipo IPD (integrated project delivery), donde el contratista colabora y se integra desde el primer momento en la redacción del proyecto, aportando su conocimiento. Pero en España funcionamos con otros sistema, el DBB (design bid build), es decir, se diseña el proyecto, se licita en plan subasta al mejor postor, se adjudica y se construye.
En mi opinión, el contratista debe revisar el proyecto para poder ofertar, que he visto cosas que quitan el hipo, ofertas que ni se habían mirado el proyecto o presupuestando cosas sin respetar el proyecto (cambiando calidades, por ejemplo, y normalmente a peor).
Un buen proyecto y un buen contratista hacen que el resultado final esté muy cerca de ser prefecto. Y, como dice el refrán, cuatro ojos ven más que dos, así que para mí el hecho de que el contratista se estudie el proyecto para hacer su oferta, puede descubrir cosas que faltan o proponer hacerlas de otra forma.
Saludos.
vorpal
VIP
Conozco Francia, que la tengo aquí al lado. Ahí, por debajo de 150 m² no hace falta proyecto, no es obligatorio, y no veas la de mierdas y chapuzas que se llegan a ver.
Tampoco es obligatorio el contratista (realmente en España tampoco) y nos podemos encontrar con una tipología ya conocida por todos: LA CHABOLA, o como decía mi viejo profesor D. Ramón Betrán, LA CHALÉBOLA, mezcla de chalé y chabola.
Saludos.
bicilindro
VIP
Si la mayor crítica es estética, entonces el modelo español de parejita de la "guardiasiví de los cascos" no funciona y los franchutes, una vez más, tienen razón.
vorpal
VIP
No, no es crítica a la estética, sino más bien a la calidad constructiva y a la seguridad.
He tenido bastantes clientes franceses, que cruzaban la frontera y compraban propiedades en Huesca, sobre todo en la zona de la Sierra de Guara.
Vienen con la idea de hacer lo mismo que en Francia: por debajo de 150 m² no hace falta ni proyecto, ni técnicos ni nada.
Como arquitecto municipal que fui, me tocó más de una vez y más de dos mandar parar alguna obra por razones que clamaban al cielo.
Cuando hay un proyecto, hay algo de control, hay un documento que guía la actuación y en el que se basa todo. Podrá estar mejor o peor hecho, pero al menos hay algo, y hay un responsable primero, el proyectista, y otros después, dirección de obra y contratistas. Si no hay ningún proyecto, es el descontrol total, porque el contratista puede hacer lo que le da la gana, no hay proyecto ni dirección de obra.
Si no hay geotécnico, topográfico... o están mal hechos las posibilidades de que el proyecto esté bien se reducen, el riesgo aumenta. Cualquier proyectista que quiera reducir su riesgo, ante un geotécnico dudoso o inexistente, va a sobredimensionar la cimentación, lo que implica casi siempre un sobrecoste bastante mayor que si existe un geotécnico en condiciones. Que estamos hablando del chocolate del loro, apenas mil euros arriba o abajo que supone el geotécnico.
Un ejemplo. Hacia 2006 fui director de obra de una promoción de 81 viviendas. El proyecto contemplaba una losa de 75 cm de espesor basándose en un geotécnico bastante mejorable (no sé lo que costó, pero se veía que habían ido a lo barato).
Cuando hicimos la excavación (iban dos sótanos) vi que aparecía un terreno mejor de lo que se había contemplado inicialmente en el proyecto. Le comenté al promotor la posibilidad de repetir el geotécnico. Podría haberme callado y seguir con la losa de 75, y el geotécnico repetido podría haber arrojado los mismos datos que el primero, pero comentándolo con el promotor y sabiendo que el "gasto" del geotécnico era de unos 1500 €, que era lo que se podía perder, decidió arriesgar ese dinero.
El nuevo geotécnico arrojó datos que yo ya me olía, y pudimos bajar la losa a 50 cm de canto (aún podría haber apurado más y cambiar a zapatas, pero con la obra empezada los plazos apuraban). Ese día se ahorraron unos 50.000 € en hormigón de la cimentación.
Saludos.
He tenido bastantes clientes franceses, que cruzaban la frontera y compraban propiedades en Huesca, sobre todo en la zona de la Sierra de Guara.
Vienen con la idea de hacer lo mismo que en Francia: por debajo de 150 m² no hace falta ni proyecto, ni técnicos ni nada.
Como arquitecto municipal que fui, me tocó más de una vez y más de dos mandar parar alguna obra por razones que clamaban al cielo.
Cuando hay un proyecto, hay algo de control, hay un documento que guía la actuación y en el que se basa todo. Podrá estar mejor o peor hecho, pero al menos hay algo, y hay un responsable primero, el proyectista, y otros después, dirección de obra y contratistas. Si no hay ningún proyecto, es el descontrol total, porque el contratista puede hacer lo que le da la gana, no hay proyecto ni dirección de obra.
Si no hay geotécnico, topográfico... o están mal hechos las posibilidades de que el proyecto esté bien se reducen, el riesgo aumenta. Cualquier proyectista que quiera reducir su riesgo, ante un geotécnico dudoso o inexistente, va a sobredimensionar la cimentación, lo que implica casi siempre un sobrecoste bastante mayor que si existe un geotécnico en condiciones. Que estamos hablando del chocolate del loro, apenas mil euros arriba o abajo que supone el geotécnico.
Un ejemplo. Hacia 2006 fui director de obra de una promoción de 81 viviendas. El proyecto contemplaba una losa de 75 cm de espesor basándose en un geotécnico bastante mejorable (no sé lo que costó, pero se veía que habían ido a lo barato).
Cuando hicimos la excavación (iban dos sótanos) vi que aparecía un terreno mejor de lo que se había contemplado inicialmente en el proyecto. Le comenté al promotor la posibilidad de repetir el geotécnico. Podría haberme callado y seguir con la losa de 75, y el geotécnico repetido podría haber arrojado los mismos datos que el primero, pero comentándolo con el promotor y sabiendo que el "gasto" del geotécnico era de unos 1500 €, que era lo que se podía perder, decidió arriesgar ese dinero.
El nuevo geotécnico arrojó datos que yo ya me olía, y pudimos bajar la losa a 50 cm de canto (aún podría haber apurado más y cambiar a zapatas, pero con la obra empezada los plazos apuraban). Ese día se ahorraron unos 50.000 € en hormigón de la cimentación.
Saludos.
bicilindro
VIP
48.500, ¡bah!, ni 50.000. Si es que me estáis arruinando... (dijo el promotor para sus adentros) de "Fragmentos de una vida filántropa".