alanda
Platino
No, eso ya está controlado. No entiendo bien lo de "alguna ilegalidad urbanística vigente" ni cómo se tasa eso, pero ya está controlado.
Tasar una propiedad con muchos menos m² de los realmente construidos
- Autor del tema JuanjoGP
- Fecha de inicio
Claro que hay algo de eso que comentas.
Rústico en donde, bien no se pudo construir o bien se pudo construir pero menos m² de los realmente construidos.
Precisamente por eso quiero que lo tase un profesional que tenga en cuenta esa circunstancia y que esa tasación pueda cambiarse a finalidad hipotecaria para que yo decida la compra con la misma tasación que posteriormente me sirva para financiarlo. De momento espero oferta de tasación de una empresa homologada, pero no he planteado lo de cambio de finalidad condicionada a actualización registral. Mi banco me aceptaría tasación de cualquier tasadora homologada. ¿Sabes de alguna que haga este tipo de operativa con cambio de finalidad?
Dispongo de información del ayuntamiento, pero no está completa todavía.
Vigente quiero indicar "no prescrito".
Como dije al compañero, tengo información de urbanismo del ayuntamiento, aunque aún no completa.
Yo tampoco sé cómo se tasa una ilegalidad urbanística sin prescribir, dado el riesgo de derribo. Pero no es este el caso y no aplica, porque el fin de obra es mayor a los 6 años de prescripción. Aun así, necesito completar información del ayuntamiento todavía.
En definitiva, si conoces alguna empresa de tasación que considere el cambio de finalidad condicionada a la actualización registral, te lo agradecería. Me evito hacer "spam" telefónico secuencial una tras otra. Sobre todo porque te atiende un operador que generalmente no conoce el sector ni la normativa y que está sólo para tomar nota de los pedidos.
antoni0
Platino
Las ilegalidades urbanísticas sin prescribir valen cero, casi para cualquier finalidad que no sea conocer lo que ha gastado el promotor.
A efectos de expropiación puede llegar a valer el valor de reposición.
Una cosa es una construcción no legalizable, y otra que lo construido sea legalizable, en cuyo caso la valoración sufre una minusvalía considerable, pero no vale cero.
A efectos de expropiación puede llegar a valer el valor de reposición.
Una cosa es una construcción no legalizable, y otra que lo construido sea legalizable, en cuyo caso la valoración sufre una minusvalía considerable, pero no vale cero.
Entiendo que una construcción "no legalizable" con infracción urbanística prescrita sería un "fuera de ordenación".
Y claro, supongo que un "fuera de ordenación" tiene menor valor de tasación que un inmueble similar pero que cumpla normativa.
Precisamente por toda esa problemática considero imprescindible en este caso el concurso de un tasador profesional y experto para poder saber si haces o no una operación aceptable o buena que, además, pueda ser revertida en el futuro (vuelta a vender).
Pues sí, importante.
Razón de más, por tanto, para buscar la tasación con compromiso de cambio de finalidad a hipotecaria. El tasador verá siempre que se trata de un fuera de ordenación, dado que está en rústico y supera los parámetros de ocupación y edificabilidad de cualquier plan general que haya habido en la zona en sucesivas etapas.
Octopussy
VIP
¿Qué más dará la finalidad si el banco no te da hipoteca para fuera de ordenación?
Jubilata
Diamante
La tasación con finalidad hipotecaria siempre la pueden hacer.
Otra cosa distinta es que el banco esté por la labor de darte una hipoteca para esa compra.
Ve antes a preguntar al banco. Es gratis.
Rústico en la zona implica fuera de ordenación o asimilado a fuera de ordenación, y eso hay bancos que sí lo financian (eso me han dicho en una tasadora y alguna inmobiliaria). Supongo que dependiendo de la zona y de lo que se trate. De hecho, en este caso, es una zona que estuvo clasificada como urbano no consolidado en algún plan anterior y que posiblemente acabe integrada en malla urbana en futuro plan.
De todas formas, la respuesta del banco sólo será firme cuando tengas una tasación hipotecaria en tu mano. Y vuelvo a la pregunta que he hecho desde el principio: ¿conoces alguna tasadora que acepte un cambio de finalidad condicionada a actualización registral?
Una vez con la tasación en la mano, al menos ya conoces un valor tasado por un profesional y no por ti mismo viendo testigos en Idealista. Ya es un paso importante para asegurar la calidad de la compra. Si posteriormente no puedes hipotecar (de momento no es lo que parece), siempre la puedes pagar con recursos propios.
De todas formas, la respuesta del banco sólo será firme cuando tengas una tasación hipotecaria en tu mano. Y vuelvo a la pregunta que he hecho desde el principio: ¿conoces alguna tasadora que acepte un cambio de finalidad condicionada a actualización registral?
Una vez con la tasación en la mano, al menos ya conoces un valor tasado por un profesional y no por ti mismo viendo testigos en Idealista. Ya es un paso importante para asegurar la calidad de la compra. Si posteriormente no puedes hipotecar (de momento no es lo que parece), siempre la puedes pagar con recursos propios.
Eso sería si NINGÚN banco te diese esa hipoteca.
Pero aun así, siempre tendrías una valoración fiable en tu mano, algo importante y determinante. Al menos para mí.
antoni0
Platino
Todas las tasadoras y tasadores te harán cuantas tasaciones les pagues.
Cada una con la finalidad que quieras: compraventa, hipoteca, herencia, expropiación, inmovilizado de empresa, etc.
Incluso con la misma finalidad, si han cambiado las circunstancias.
Lo que no te harán es asegurarte el valor que tendrá la tasación cuando cambien las circunstancias. Te podrán orientar de palabra, pero no por escrito.
Cada una con la finalidad que quieras: compraventa, hipoteca, herencia, expropiación, inmovilizado de empresa, etc.
Incluso con la misma finalidad, si han cambiado las circunstancias.
Lo que no te harán es asegurarte el valor que tendrá la tasación cuando cambien las circunstancias. Te podrán orientar de palabra, pero no por escrito.
Gracias.
En este caso, se trataría de asegurar un valor por plazo corto (6 meses) y hacer un cambio de finalidad (de asesoramiento a hipotecario) teniendo en cuenta un único cambio, que sería la incorporación en registro de los datos correctos en cuanto a superficie construida.
Lo explico de forma inequívoca para que se entienda perfectamente:
Finca de X m² escriturados pero Y m² construidos reales.
El tasador hace una tasación de asesoramiento de compraventa de esa finca teniendo en cuenta los Y m² reales aunque en escritura figuren X m² (hecho irrelevante de cara a una tasación de asesoramiento compraventa, puesto que el bien a comprar tiene esos Y m² reales). Posteriormente, cuando se actualice el registro desde los actuales X m² a los Y m² reales antes del plazo acordado de 6 meses, el tasador cambia la finalidad de esa misma tasación desde finalidad asesoramiento a finalidad hipotecaria (con o sin coste extra) y, por supuesto, sin haber cambiado el valor de tasación.
Esto es lo que necesito y quiero saber qué tasadora se avendría a hacerlo.
¿Por qué lo quiero así?
Porque de esta manera tomo la decisión de compra sobre el mismo dato (valor) que uso en un futuro para hipotecar una vez el propietario ya actualice el registro dando de alta obra nueva e inscribiendo los Y m² reales.
¿En qué me baso para pensar que se podría hacer?
Pues en algo que he leído en este mismo foro escrito por un tasador profesional (es lo que entiendo por la forma en que se expresa). He aquí la frase y el post en donde describe esta operativa. Vamos, que no me invento yo nada:
Espero haberlo sabido exponer con total claridad. Al menos es lo que he pretendido...
Nota: He elegido este subforo de "Valoración de bienes inmuebles" porque he advertido el concurso de expertos y profesionales de tasación.
En este caso, se trataría de asegurar un valor por plazo corto (6 meses) y hacer un cambio de finalidad (de asesoramiento a hipotecario) teniendo en cuenta un único cambio, que sería la incorporación en registro de los datos correctos en cuanto a superficie construida.
Lo explico de forma inequívoca para que se entienda perfectamente:
Finca de X m² escriturados pero Y m² construidos reales.
El tasador hace una tasación de asesoramiento de compraventa de esa finca teniendo en cuenta los Y m² reales aunque en escritura figuren X m² (hecho irrelevante de cara a una tasación de asesoramiento compraventa, puesto que el bien a comprar tiene esos Y m² reales). Posteriormente, cuando se actualice el registro desde los actuales X m² a los Y m² reales antes del plazo acordado de 6 meses, el tasador cambia la finalidad de esa misma tasación desde finalidad asesoramiento a finalidad hipotecaria (con o sin coste extra) y, por supuesto, sin haber cambiado el valor de tasación.
Esto es lo que necesito y quiero saber qué tasadora se avendría a hacerlo.
¿Por qué lo quiero así?
Porque de esta manera tomo la decisión de compra sobre el mismo dato (valor) que uso en un futuro para hipotecar una vez el propietario ya actualice el registro dando de alta obra nueva e inscribiendo los Y m² reales.
¿En qué me baso para pensar que se podría hacer?
Pues en algo que he leído en este mismo foro escrito por un tasador profesional (es lo que entiendo por la forma en que se expresa). He aquí la frase y el post en donde describe esta operativa. Vamos, que no me invento yo nada:
Por ello entiendo que es una operativa, aunque inusual, sí perfectamente viable. Se trata de un cambio de finalidad condicionado a un cambio registral en un plazo dado. Exactamente lo que yo necesito.
Espero haberlo sabido exponer con total claridad. Al menos es lo que he pretendido...
Nota: He elegido este subforo de "Valoración de bienes inmuebles" porque he advertido el concurso de expertos y profesionales de tasación.
antoni0
Platino
Estás confundido. El tasador te hará la tasación en las circunstancias actuales con la finalidad que pidas.
Si cambias la finalidad, cambiará la tasación.
Si cambian las circunstancias, cambiará la tasación.
En concreto, la diferencia de finalidad hipotecaria a finalidad compraventa no se diferenciarán mucho.
El asesoramiento no es una finalidad. El informe siempre asesora PARA una finalidad.
Si cambias la finalidad, cambiará la tasación.
Si cambian las circunstancias, cambiará la tasación.
En concreto, la diferencia de finalidad hipotecaria a finalidad compraventa no se diferenciarán mucho.
El asesoramiento no es una finalidad. El informe siempre asesora PARA una finalidad.
Gork
Plata
Entiendo su preocupación por la discrepancia entre los metros cuadrados reales y los registrados, y cómo esto afecta a la tasación hipotecaria. Es cierto que la tasación hipotecaria se basa en los datos registrales, lo cual genera el problema que describe.
Si bien es cierto que el inmueble es el mismo independientemente de cómo se tase, la finalidad de cada tasación es distinta y esto influye en el resultado. Una tasación de asesoramiento de compraventa puede considerar la construcción existente en su totalidad, aunque no esté registrada, ofreciendo una idea más cercana al valor real de mercado. Sin embargo, una tasación hipotecaria posterior, una vez registrada la obra nueva, se centrará en los datos legales actualizados, pudiendo existir diferencias entre ambas. Por lo tanto, su preocupación sobre la falta de vinculación entre ambas tasaciones es válida. No hay garantía de que ambas coincidan.
Mi recomendación, en lugar de centrarse únicamente en las tasaciones, es abordar el problema de raíz:
Si bien es cierto que el inmueble es el mismo independientemente de cómo se tase, la finalidad de cada tasación es distinta y esto influye en el resultado. Una tasación de asesoramiento de compraventa puede considerar la construcción existente en su totalidad, aunque no esté registrada, ofreciendo una idea más cercana al valor real de mercado. Sin embargo, una tasación hipotecaria posterior, una vez registrada la obra nueva, se centrará en los datos legales actualizados, pudiendo existir diferencias entre ambas. Por lo tanto, su preocupación sobre la falta de vinculación entre ambas tasaciones es válida. No hay garantía de que ambas coincidan.
Mi recomendación, en lugar de centrarse únicamente en las tasaciones, es abordar el problema de raíz:
- Lo ideal es que el propietario regularice la situación de la vivienda antes de la firma del contrato de compraventa. Esto le permitiría obtener una tasación hipotecaria directamente sobre la propiedad real y evitar los riesgos y costes de las dos tasaciones. Insista en que este trámite es imprescindible para que pueda obtener financiación hipotecaria en condiciones normales.
- Si el propietario se niega rotundamente a regularizar la situación antes de la venta, considere seriamente si le interesa continuar con la operación. Los riesgos son importantes.
- Si decide. continuar a pesar de la negativa del propietario, y opta por la doble tasación, asegúrese de que el tasador, en la tasación de asesoramiento de compraventa, describa detalladamente en el informe la situación registral actual y la diferencia con la construcción real. Esto le servirá como prueba documental de la situación y le dará una base para negociar el precio o incluso para desistir de la compra si la tasación hipotecaria posterior difiere significativamente. Además, incluya una cláusula suspensiva en el contrato de compraventa que condicione la compra a la obtención de una tasación hipotecaria satisfactoria ¿qué se considera una tasación satisfactoria? (por ejemplo, un valor igual o superior al precio de compra).
Sí, ese paso de contactar por privado con él lo di al poco de abrir la cuestión en este hilo, pero lamentablemente no he obtenido todavía respuesta... Aún confío en que pueda conectarse y contestarme.
Empezando por lo último, decir que cuando he escrito finalidad "asesoramiento" me he querido referir a "asesoramiento de compraventa"... como he escrito en muchas otras ocasiones y que sí se trata de una finalidad de tasación.
Respecto al resto, decir que yo no he afirmado en absoluto que todas las valoraciones (tasaciones) sean iguales sea cual sea la finalidad de la misma ni tampoco que valoraciones de una misma finalidad mantengan su valor dependiendo de variaciones de cualquier circunstancia que pueda darse. Por supuesto que no. Por sentido común y sin ser mi campo profesional, claro que tiene que ser así. Estoy de acuerdo contigo (y no confundido por tanto).
Lo único que yo necesito y pretendo conseguir es que pueda mantenerse el valor de una tasación entre 2 finalidades diferentes (asesoramiento compraventa e hipotecaria) y cambiando una única circunstancia que es la actualización registral y, además, por un corto período de tiempo.
Es decir:
- No se trata de mantener valor de tasación ante muchas circunstancias y variables diferentes, sino de una sola (corrección registral).
- No se trata de mantener el valor por un tiempo determinado en cualquiera de la 20 combinaciones de parejas de finalidades posibles, sino de mantenerlo únicamente en 1 sola combinación de ellas (1 de las 20 posibles), concretamente compraventa-hipotecaria.
Repito, lo planteo al ver que un compañero de foro nuestro, aparentemente profesional del ramo, lo ha propuesto como posible solución.